2026年7月3日更新

「実家は兄弟で半分ずつ相続したけれど、誰も住んでいない」「とりあえず名義はそのままにしてある」——こうした状態のご実家、心当たりはありませんか。相続した空き家をそのまま放置してしまうケースは全国的に増えており、総務省の調査でも空き家の数は過去最多を更新し続けています。今日は、実家を共有名義のまま放置することで実際にどんなリスクが生じるのか、固定資産税、相続人の増殖、そして雑草や害虫といった近隣トラブルまで、国や自治体のデータを交えながらできるだけ具体的にお伝えします。

「そのうち話し合おう」と先延ばしにしている間に、共有者の数は静かに増え続けます。次の世代、さらにその次の世代へと相続が重なるほど、売るに売れない不動産になっていく——これは決して珍しいケースではありません。当社にも、こうした「動かせなくなった実家」に関するご相談が数多く寄せられています。今回は、データに基づいた「今の代で決着をつける」ための判断材料を、できる限り網羅的にまとめました。

① 全国で過去最多を更新し続ける空き家数

総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は900万戸と、2018年の849万戸から51万戸増加し、過去最多となりました。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8％と、こちらも過去最高を更新しています（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）。

中でも、賃貸・売却の予定もなく、別荘のような二次的利用もされていない「使い道のない空き家」は385万戸にのぼり、2018年の349万戸から37万戸も増加しています。これはまさに、相続した実家を「とりあえずそのまま」にしているケースが積み重なった結果とも言えます。国土交通省の推計では、この「使い道のない空き家」は今後もさらに増加し、2025年には420万戸、2030年には470万戸程度に達する見込みとされています（出典：国土交通省住宅局資料）。

千葉県の空き家数も39万4,100戸と、2018年から1万1,600戸（3.0％）増加しており、埼玉県を含む首都圏近郊においても、決して他人事ではない状況です（出典：千葉県「令和5年住宅・土地統計調査千葉県確報集計結果」）。

② 空き家所有者自身が抱える不安の実態

国土交通省の「空き家所有者実態調査」では、空き家所有者自身が管理面でどのような不安を抱えているかも明らかになっています。最も多い心配事は「腐朽・破損の進行」で58.0％、次いで「樹木・雑草の繁茂」が41.9％にのぼりました。一方で「心配事はない」とする所有者も2割程度存在しており、不安を感じつつも対応に踏み出せていない所有者が多いことがうかがえます（出典：国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」）。

さらに見逃せないのは、空き家所有者の約4分の1が、車や電車で1時間を超える遠隔地に居住しているという事実です（出典：国土交通省国土交通政策研究所調査）。実家から離れて暮らす相続人が多いことも、管理が行き届かなくなる大きな要因のひとつになっています。

③ 兄弟共有のまま放置すると起きる「相続人の増殖」

ご実家を兄弟姉妹で「とりあえず半分ずつ」共有名義のまま相続するケースは非常に多く見られます。相続時点では兄弟の仲が良く、特に問題を感じないかもしれません。しかし、この状態を放置したまま次の世代に相続が発生すると、事態は急速に複雑化していきます。

2代、3代と進むと共有者は雪だるま式に増える

司法書士事務所の解説によれば、当初は兄弟2人の共有だった不動産も、そのどちらかが亡くなり、その配偶者や子どもが相続人として加わることで共有者は一気に3人、5人と増えていきます。さらに世代が進むと、いとこ同士、その次はまたいとこ……といった具合に、面識のない遠縁の親族が数十人規模で共有者になってしまうケースもあると指摘されています（出典：司法書士事務所解説記事）。実際、3代続くと共有者が30名以上にのぼる物件も存在するとの報告もあります（出典：不動産売却関連メディア）。

たった一人の反対で売却も活用もできなくなる

不動産の売却は法律上「共有物の処分」にあたるため、共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。持分がどれだけ少なくても、一人でも反対すれば売却は成立しません。共有者が数十人規模まで膨らんでしまうと、全員の連絡先を把握することすら困難になり、認知症の方や行方不明者が現れる可能性も高まります（出典：司法書士事務所解説記事）。なお、売却のような「変更・処分」には全員の同意が必要な一方、簡易な修繕などの「管理行為」は持分の過半数の同意で足りるとされていますが、それでも共有者が多いほど合意形成の難易度は上がります。

自分の持分だけを売る、という選択肢も現実的ではない

「それなら自分の持分だけ売ってしまえばいいのでは」と考える方もいらっしゃいますが、共有持分のみの売却は買い手がつきにくく、価格も市場相場よりかなり安くなってしまう傾向があるため、あまりおすすめできる方法ではないとされています（出典：相続税専門コラム記事）。結局のところ、共有名義の不動産は「全員の意思統一」以外に、根本的な解決策がないケースがほとんどです。

最終的には「所有者不明土地」に

こうした状態が全国的に積み重なった結果生まれているのが、いわゆる「所有者不明土地」です。所有者不明土地の面積は、全国で九州の面積を上回るとされ、道路整備などの公共事業や、隣接地の境界確定作業にも支障が出るなど、社会全体の課題となっています（出典：不動産売却関連メディア）。「まだ両親の代の話だから大丈夫」ではなく、「今の世代でどう決着をつけるか」が、将来の家族への一番の贈り物になります。

④ 固定資産税が跳ね上がる「管理不全空家」のリスク

空き家を放置することで発生するのは、共有者の問題だけではありません。2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法（空家法）により、「管理不全空家等」という新しい区分が設けられました。適切な管理が行われず、そのまま放置すれば「特定空家等」になるおそれがあると市区町村が判断した空き家がこの区分に該当し、指導・勧告の対象となります（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

重要なのは、この勧告を受けると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除されてしまう点です。住宅用地特例は、更地と比べて固定資産税を最大6分の1（小規模住宅用地の場合）まで軽減する制度のため、これが解除されると税負担が一気に跳ね上がることになります。

さらに状態が悪化し「特定空家等」に指定された場合は、市区町村から改善の指導・勧告・命令が段階的に行われ、それでも改善が見られなければ行政代執行によって強制的に解体され、その費用が所有者に請求されるケースもあります。「誰も住んでいないから固定資産税だけ払っておけばいい」という考え方は、放置期間が長くなるほどリスクが高まります。

⑤ 空家法に基づく行政の4段階の措置と実績

「特定空家等」に指定された建物に対して、市区町村は空家法第14条に基づき、①助言・指導　②勧告　③命令　④代執行（行政代執行・略式代執行）という4段階の措置を取ることができます。国土交通省の発表によれば、空家法施行から5年間の累計で、助言・指導が19,029件、勧告が1,351件、命令が150件、代執行が260件実施されています（出典：国土交通省「空家法施行から5年、全国で空き家対策の取組が進む」報道発表資料）。

また、空家法に基づく措置に加え、条例に基づく措置や所有者による自主的な対応も含めると、施行から5年間で約9.0万物件の管理不全の空き家が除却・修繕等されています（出典：同資料）。これは裏を返せば、それだけ多くの空き家が実際に行政の介入対象となっている、ということでもあります。「うちは田舎の小さな家だから関係ない」とは言い切れない規模感です。

⑥ 雑草・害虫・倒壊――近隣トラブルの実態

空き家問題は、所有者自身の資産の話にとどまりません。前述のとおり、空き家所有者自身が「樹木・雑草の繁茂」を心配事の2番目に挙げているとおり、放置された実家の庭が雑草だらけになり、隣家の敷地にまで入り込んでしまうケースは非常に多く見られます。埼玉県深谷市では、「隣の土地に雑草が繁茂し、敷地内に入りこんで困っている」といった問い合わせが毎年100件以上寄せられていると公表されています（出典：埼玉県深谷市公式ホームページ）。

害虫・害獣が周辺住民の生活を脅かすことも

雑草が生い茂った空き家では、蜂や蛇、蚊などの害虫が発生しやすくなり、野良猫や野犬が住み着いてしまうこともあります。実際に弁護士への相談事例でも、「隣が10年以上空き家で相続人も決まっていない。庭は木や雑草に覆われ、蜂や蛇が出るうえ、夏場は数十秒外に出ただけで何十箇所も蚊に刺される」といった深刻な声が寄せられています（出典：法律相談プラットフォームへの相談投稿）。小さなお子様がいるご家庭では、庭で安心して遊ばせられないという実害にもつながります。

越境した枝や樹木への対処法

2023年4月1日に施行された改正民法により、越境された土地所有者が、一定の条件のもとで樹木の枝を自ら切り取ることが可能になりました（出典：横浜市公式ホームページ）。ただし、必要以上に枝を切りすぎるとかえってトラブルに発展する可能性があるため、対応の際は専門家に相談することが推奨されています。

所有者不明だと近隣住民は打つ手がない

厄介なのは、相続登記がされないまま放置された空き家は、近隣住民が誰に苦情を言えばよいのかさえ分からなくなる点です。不動産登記簿を確認しても、亡くなった名義人のままになっているケースが多く、実際に管理・使用している相続人にたどり着けません。結果として、市区町村の空き家相談窓口に頼るしかなくなりますが、行政による所有者調査には1年以上かかることもあります（出典：横浜市公式ホームページ）。ご自身の実家が、知らないうちに近隣の方を悩ませる存在になっている可能性もあるのです。

⑦ 2024年4月からの相続登記義務化

「所有者不明土地」問題を解消するため、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません（出典：法務局・総務省関連資料を基にした解説記事）。

正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。この制度は2024年4月1日より前に発生していた相続にも適用されるため、「ずっと昔に相続した実家がそのままになっている」という方も、決して対象外ではありません。まずは相続登記が済んでいるかどうかを確認することが、最初の一歩になります。なお、数次相続が発生している場合の一次的な相続登記については、登録免許税が免除される特例も設けられています（出典：法務局関連資料）。

⑧ 「売る・貸す・活用する」の比較

実家をどうするか決めかねている場合、大きく分けて3つの方向性があります。それぞれの特徴を整理しました。

売る（換価分割）

不動産を売却して現金化し、共有者間で分配する方法です。管理の手間や固定資産税の負担から解放され、公平に分けやすいというメリットがある一方、思い出のある実家を手放すことへの心理的な抵抗や、仲介手数料・譲渡所得税などの諸費用が発生する点には留意が必要です。

貸す（賃貸活用）

リフォーム等を行ったうえで賃貸物件として活用する方法です。所有権を維持したまま収益を得られる点がメリットですが、初期投資が必要になることや、共有名義のままだと賃貸借契約の締結にも共有者の同意が必要になる点は注意が必要です。当社ではペット可賃貸としての活用実績も豊富にございます。

活用する（解体・土地活用等）

建物を解体して更地にし、駐車場や別の用途に転用する方法です。老朽化が進んだ建物の場合、倒壊リスクの解消につながりますが、解体すると住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が上がる点はあらかじめ理解しておく必要があります。国土交通省の調査でも、空き家相談の内容は「活用したい」から「管理したい」「売却したい」「解体したい」へと、より具体的な対応を求める声にシフトしている傾向が指摘されています（出典：空き家相談窓口の年次報告）。

⑨ 今からできる対策

1. まずは相続登記の状況を確認する

法務局で登記事項証明書を取得すれば、現在の名義人が誰になっているかを確認できます。まだ亡くなった親名義のままであれば、義務化への対応も兼ねて、早めに手続きを進めることをおすすめします。

2. 共有名義は「今の代」で解消することを検討する

共有名義の解消方法には、不動産全体を売却して代金を分ける「換価分割」、一人が不動産を相続し他の相続人に代償金を支払う「代償分割」、土地を分筆してそれぞれが単独所有する「現物分割」などがあります。どの方法が向いているかは、家族構成や不動産の状況によって異なるため、専門家を交えて早めに話し合っておくことが将来のトラブル防止につながります。

3. 活用しないなら「売る」「貸す」を早めに検討する

住む予定も活用の予定もない実家であれば、早い段階で売却や賃貸活用を検討することも、固定資産税の負担増や近隣トラブルを避ける有効な手段です。当社では、売却だけでなく、ペット可賃貸物件としての活用など、複数の選択肢をご提案できます。

4. 遠方で管理が難しい場合は最低限の管理を

すぐに方針が決まらない場合でも、定期的な草刈りや換気、郵便物の確認といった最低限の管理を続けることで、近隣トラブルや「管理不全空家」への指定リスクを下げることができます。管理が難しい場合は、空き家管理サービスの活用も選択肢のひとつです。

実際にありがちなケース（一般的な例を基に構成）

ここでは、相談窓口や不動産業界で報告されている内容を参考に、共有名義の実家放置でよくあるパターンを2つご紹介します。特定の個人・物件を指すものではなく、複数のケースを踏まえて一般化した内容です。

ケース1：母50％、長男25％、長女25％のまま20年放置

両親の他界後、実家を母・長男・長女の3人で法定相続分どおりに共有名義としたものの、誰も住まず、売却の話し合いも進まないまま約20年が経過。その間に母が亡くなり、母の持分がさらに長男・長女とその配偶者・子どもたちへと分割相続され、共有者は当初の3人から一気に6人以上に増えてしまったケースです。売却の話を持ちかけても、疎遠になっていた甥・姪世代との合意形成に時間がかかり、結局まとまるまでに数年を要したケースが実際に報告されています。

ケース2：遠方に住む相続人が管理を後回しにした結果

実家から離れた地域に住む相続人が、「たまに帰省したときに様子を見ればいい」と考え、庭の手入れを後回しにしていたところ、隣家から自治体経由で複数回の改善依頼が届くようになったケース。最終的には管理不全空家として指導を受け、固定資産税の住宅用地特例が解除される一歩手前まで進んでしまいました。専門の管理サービスに切り替えたことで事態は収束しましたが、「たまに見に行く」だけでは対応しきれない現実を示す例といえます。

実家の空き家チェックリスト

ご実家が空き家になっている、またはこれから空き家になる可能性がある場合、以下の項目を確認してみてください。

よくある質問（Q&A）

Q. 共有者の一人が遠方や海外にいて連絡が取りづらい場合はどうすればいいですか？

A. 郵送や専門家を介した連絡など、時間をかけてでも早めに接触することが重要です。放置期間が長くなるほど、さらに次の相続が発生して状況が複雑化するリスクが高まります。

Q. すでに何代か相続が重なっていて、共有者が分からなくなっています。

A. 司法書士等の専門家に依頼し、戸籍をたどって相続人を調査することが可能です。時間と費用はかかりますが、放置を続けるよりも早い段階で着手する方が、最終的な負担は小さくなる傾向にあります。

Q. 相続放棄をすれば、空き家の管理責任からも解放されますか？

A. 相続放棄によって不動産を含む財産を一切引き継がないという選択もあります。ただし他の相続人がいる場合の管理責任の扱いや、相続放棄の期限（原則、相続開始を知った日から3か月以内）など専門的な判断が必要になるため、早めに専門家へご相談されることをおすすめします。

Q. 空き家を解体してしまえば、固定資産税は安くなりますか？

A. 建物を解体して更地にすると、老朽化による倒壊リスクは解消されますが、住宅用地特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税はむしろ上がるケースが一般的です。解体前に、売却や賃貸活用など他の選択肢と比較検討することをおすすめします。

埼玉県における空き家の状況

当社の主なエリアである埼玉県も、空き家の増加傾向は例外ではありません。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の都道府県別データでは、埼玉県を含む首都圏の総住宅数はいずれも増加が続いており、東京都は前回調査から6.9％増と全国トップクラスの伸びを見せています（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計」）。人口が増加している都市部であっても、世帯構成の変化や高齢化により、空き家自体は着実に増え続けているという点は見逃せません。

特に、越谷市周辺のような戸建て住宅が多いエリアでは、親世代が長く住んでいた持ち家をそのまま子世代が相続し、実家を離れて別の場所で暮らしているというケースが典型的です。当社にご相談いただく事例でも、「実家が空き家になっているが、遠方に住んでいて管理が難しい」というお悩みは非常に多く寄せられています。

知っておきたい用語集

まとめ｜「今の代」で決着をつけることが、家族への一番の贈り物

実家を兄弟共有のまま放置することは、相続人が増え続けて売却も活用もできなくなるリスク、固定資産税が跳ね上がるリスク、行政の指導・勧告・代執行の対象になるリスク、そして雑草や害虫による近隣トラブルのリスクを同時に抱え込むことを意味します。2024年からは相続登記も義務化され、「そのうち」では済まされない状況になりつつあります。当社では、共有名義の整理から売却・賃貸活用のご相談まで、埼玉・千葉・東京エリアの実家問題に幅広く対応しています。まずは現状の整理から、お気軽にご相談ください。