【終活ガイド】実家は「相続していらない」が現実。誰もが喜ぶ現金に変えておくという選択
「実家、相続してもいらない」が現実です。
だからこそ、生きているうちに現金にしておく
遺産分割で揉めるのは、いつも「不動産」。誰もが納得できる終活の選択肢を解説
「実家は残してあげるのが親心」——そう考える方は多いかもしれません。しかし実際には、子ども世代が実家に住む予定がないケースが年々増えており、相続した実家が「負動産」として重荷になってしまう例は珍しくありません。今日は、終活の一環として、実家を生きているうちに売却し、誰もが公平に喜べる「現金」に変えておくという選択肢について、遺産分割の実情や税制の違いも含めて詳しく解説します。
① 「実家はいらない」という現実
不動産専門メディアの解説では、「誰も住む予定のない実家は、なるべく早期に売却処分してしまうのが得策」と繰り返し指摘されています。誰も住まない実家を相続すると、管理の手間や固定資産税などの負担が増え、相続人にとってこれからの生活の重荷となってしまうためです（出典：訳あり物件買取ナビ「住まない実家は相続してはいけない5つの理由！」）。
兄弟姉妹が全員地元を離れ、今後も戻る予定がないという家庭も少なくありません。そうしたケースでは、親が亡くなると実家に住む人は誰もいなくなり、結局は売却して現金にするか、賃貸で家賃収入を得るかの選択を迫られることになります（出典：税理士法人チェスター「実家を売却はどう進める？タイミングや費用・税金も解説」）。当社の過去記事でもお伝えしたとおり、こうした「使い道のない空き家」は全国で385万戸にのぼり、増加を続けています。
② なぜ不動産の遺産分割は揉めやすいのか
遺産に不動産が含まれる場合、家庭裁判所での分割方法には優先順位があります。まず①現物分割（そのまま特定の相続人が取得）が可能か検討し、それが難しければ②代償分割（一人が取得し他の相続人に代償金を支払う）、それも難しければ③換価分割（売却して代金を分ける）、最終手段として④共有分割、という順序で検討されます（出典：名古屋相続あんしんサポート「遺産分割審判における不動産の分割方法」）。
不動産は物理的に等分できないため、相続人の一人が「不動産はいらないので、売ってお金にして、それを分けてほしい」と希望するケースが実務上非常に多いとされています。誰か一人が実家に住み続けたいと考えても、他の相続人への代償金を用意できず、結局は売却（換価分割）を選ばざるを得ないという展開も少なくありません。
出典：名古屋相続あんしんサポート「遺産分割審判における不動産の分割方法」話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停に進むことになりますが、調停は通常1〜2ヶ月に1回の頻度でしか開かれず、解決までに半年〜1年以上かかることも珍しくないとされています（出典：相続法律相談「遺産分割調停の流れ・期間・費用」）。現金であれば「1円単位まで平等に分ける」ことができますが、不動産は「誰が住むか」「価値をどう評価するか」といった感情面・技術面の対立が生まれやすく、これが揉め事の温床になっています。
③ 生前売却（終活としての現金化）のメリット
こうした遺産分割の対立を未然に防ぐ有効な方法として、専門家の間で推奨されているのが「生前売却」です。親が元気なうちに実家を売却し、現金化してしまうという終活の一形態です。
不動産を現金化することで、将来的な相続人間の対立を未然に防ぐ効果が期待できます（出典：不動産売却マスター「親が生きているうちに家を売るケースを紹介！」）。「誰が実家を継ぐか」という感情的な対立自体が発生しなくなります。
売却代金の使途についても、所有者である親が生前に自ら決定できます。老後資金や介護費用に充てるなど、自分自身の人生設計に活用できる点も大きなメリットです（出典：同資料）。
現金は法定相続分どおりに分割しやすく、不公平感が生まれにくい財産です。不動産のように「価値の評価」を巡る対立が起きにくいのも特徴です。
④ 生前売却と相続後売却、税制の違い
実家を「親の生前」に売却する場合と、「相続開始後」に売却する場合とでは、所得税や使える特例が異なります（出典：税理士法人チェスター「実家を売却はどう進める？」）。
| タイミング | 主な特徴 |
|---|---|
| 親の生前に売却 | 居住用財産の3,000万円特別控除が使える。買い替えの場合は譲渡所得課税の繰延特例も活用可能 |
| 相続後に売却 | 被相続人居住用財産の3,000万円特別控除（空き家特例）等、別の特例の検討が必要。相続登記が完了している必要がある |
住み替えを前提とした生前売却の場合、譲渡所得の課税を繰り延べる特例を活用することで、売却時の税負担を大きく軽減し、新居の購入資金として活用できるケースもあります（出典：不動産売却マスター「親が生きているうちに家を売るケースを紹介！」）。
⑤ 現金化にも注意点がある——公平な視点で
ここまで生前売却のメリットを中心にお伝えしてきましたが、公平のために注意点もお伝えします。相続財産を現金で受け取る場合、不動産のまま相続する場合と比べて相続税評価額が高くなり、結果として相続税額が増える可能性があるという指摘もあります（出典：不動産相続解決センター「実家を相続したくない！相続前後にできる対処法を解説」）。
これは、土地・建物の相続税評価額が実勢の売買価格よりも低く算定される「評価差」が、現金化によって失われるためです。相続財産全体の構成や税負担を総合的に考えたい場合は、税理士など専門家に事前に相談し、生前売却が本当に有利かどうかを試算してもらうことをおすすめします。当社では、必要に応じて信頼できる税理士のご紹介も行っています。
⑥ 生前売却の進め方
親自身が高齢や健康上の理由で売却活動を行うのが難しい場合、子どもが代理人となって手続きを進めることも可能です。代理人として売却するためには、親本人の記名押印がある委任状が必要になります。委任状に法的な書式の決まりはなく、不動産会社に相談すれば雛形をもらえるケースが一般的です（出典：訳あり物件買取ナビ「負の遺産と化した実家に待ち受ける6つの悲劇と解決法」）。
老朽化や立地の悪さでなかなか買い手がつかない実家の場合は、専門の不動産買取業者に直接売却するという方法もあります。買取業者であれば、個人の買主がつきにくい物件でも、そのままの状態で積極的に買い取ってもらえる可能性があります（出典：訳あり物件買取ナビ「負の遺産と化した実家に待ち受ける6つの悲劇と解決法」）。
⑦ よくある質問
Q. 兄弟の一人でも反対したら、生前売却はできませんか？
A. 実家の名義が親本人であれば、法律上は親の意思のみで売却可能です（判断能力が十分にあることが前提）。ただし、後々の家族関係を考えると、事前に兄弟間で話し合い、理解を得ておくことが望ましいといえます。
Q. 実家に思い出があり、売ることに抵抗があります。
A. お気持ちはよく分かります。売却は「手放す」ことだけが目的ではなく、家族の将来的な負担やトラブルを防ぐための選択肢の一つです。写真や思い出の品を残す、賃貸活用など他の選択肢と比較しながら、ご自身のペースで検討されることをおすすめします。
Q. 生前売却と相続放棄、どちらがよいですか？
A. 相続放棄は不動産だけでなく他の財産も含めてすべて放棄することになるため、目的が異なります。実家以外にも相続したい財産がある場合は、生前売却によって実家だけを現金化しておく方が、選択肢を狭めずに済みます。
終活としての実家売却、まずは現状評価から
当社では、実家の現状価値の査定から、生前売却の進め方、税理士のご紹介まで、幅広くサポートしています。ご家族での話し合いの材料として、まずは査定だけでもお気軽にご相談ください。しつこい営業は行いません。
