結論から言うと、①ベランダや自宅内の喫煙そのものは法律上の罰則の対象外、②ただし名古屋地裁の判決(平成24年12月13日)のように「規約に禁止がなくても」迷惑を知りながら続ければ不法行為になり慰謝料5万円が認められた例があり、③退去時は国土交通省ガイドラインがタバコのヤニ・臭いを「通常の使用を超える使用」の例に挙げているため、借主負担になりやすい、の3点です。

結論：賃貸の喫煙トラブルは「法律」より「配慮と記録」で決まる

賃貸住宅での喫煙は、近隣トラブルと退去費用の両方につながりやすいテーマです。ところが「ベランダなら自分の専用使用部分だから自由」「隣が文句を言うなら管理会社が罰金を取ってくれるはず」といった思い込みが、問題を大きくしがちです。まずは全体像を3つに絞ります。

1. 刑罰や過料はない：厚生労働省の資料によると、集合住宅のベランダや住居内での喫煙は健康増進法の罰則の対象外とされています。
2. でも民事責任は別：周囲に著しい不利益を与えていると知りながら続け、防止措置も取らなければ、規約に禁止規定がなくても不法行為になり得ます。
3. 退去時の請求は別枠：ヤニ・臭いは「通常の使用を超える使用」の例として国土交通省のガイドラインに挙げられ、借主負担になりやすい扱いです。

この記事では、喫煙する側が苦情を受けたとき、逆に煙の被害を受けている側がどう動くべきか、そして退去時にどんな請求が来るのかを順に見ていきます。どちらの立場でも使えるよう、根拠は「出典名」を明記し、確認できた事実だけを書いています。

ベランダ喫煙は違法？健康増進法の位置づけ

「2020年の法改正で、ベランダでも吸えなくなった」という話を聞いたことがあるかもしれません。結論から言えば、これは正確ではありません。厚生労働省の「受動喫煙防止に関するファクトシート」によると、集合住宅のベランダや住居内での喫煙は、改正健康増進法の罰則の対象外とされています。

一方で、2018年の法改正で新設された第27条には、喫煙禁止場所以外で喫煙する場合でも「望まない受動喫煙を生じさせることがないよう周囲の状況に配慮しなければならない」という配慮義務が定められました(同ファクトシートより)。住宅のベランダもこの配慮義務の対象になり得ると説明されています。

ファイナンシャルフィールドの解説記事でも、行政上の罰則とは別に、他者の健康に被害を与えると知りながら喫煙を続けた場合は損害賠償責任が生じる場合があると説明されています。つまり、「罰則がない」ことと「責任を負わない」ことは別問題です。

慰謝料5万円の判決と、裁判所が見た3つのポイント

ベランダ喫煙をめぐる民事判決として広く知られているのが、名古屋地方裁判所の平成24年12月13日判決です。厚生労働省のファクトシートによると、ベランダ喫煙による不法行為を認めた初の判決とされ、慰謝料は約4か月半分として5万円が認められました。

判断の軸は「知っていて、やめなかったか」

福岡市の資料(マンション管理の相談事例)によれば、この判決が重視した点は次の3つに整理できます。

1. 他の居住者に著しい不利益が生じているか
2. 加害者がその不利益を認識しているか
3. 防止措置を取ったか

今回の事案では、被害を受けた側から再三の申入れがあり、管理組合による回覧・掲示もあったあとに喫煙を続けたことが、不法行為と認められました。さらに厚生労働省の資料では、規約がベランダでの喫煙を禁じていない場合でも不法行為になり得ると判示された点が紹介されています。

「先に住んでいた」は通用しない

ファイナンシャルフィールドの解説では、被告が「自分のほうが先に住んでいた」と主張したものの、下の階で喫煙しているかどうかは住んでみないと分からないことなどから認められなかった、と紹介されています。入居の前後は免責の理由になりにくい、ということです。

被害を訴えて負けた判決もある――立証の壁

「喫煙者が悪い」で終わらないのが、この問題の難しいところです。厚生労働省のファクトシートは、被害を訴えた側の請求が棄却された例として、横浜地裁令和元年9月19日判決、東京高裁令和2年10月29日判決、東京地裁平成26年4月22日判決を挙げています。

また、ファイナンシャルフィールドの解説は、自宅内の喫煙による副流煙の訴えが、微量で健康被害を証明できず非喫煙者の主観と判断された例を紹介し、自宅内の喫煙は原則として個人の自由とされ、明らかな健康被害がなければ請求が退けられる傾向があると説明しています。

ここから言えるのは、どちら側にとっても「証拠」と「やり取りの経過」が結果を左右するということです。喫煙者は「苦情を受けた後の対応」、被害側は「日時・状況の記録」が、のちほど大きな意味を持ちます。

賃貸借契約・管理規約と区分所有法の「3段階の措置」

賃貸物件の場合、まず関係するのは賃貸借契約書と管理規約・使用細則です。「ベランダでの喫煙禁止」と明記されていれば、それ自体が契約上のルールになります。違反を繰り返すと、貸主から是正を求められ、最終的には契約解除が問題になる可能性もあります(契約書の条項によります)。

分譲マンションの一室を借りている場合などは、区分所有法に基づく措置も関係します。オールアバウトの解説(2018年3月30日更新)によると、義務違反者に対しては次の3段階の措置が用意されています。

実際には、いきなり強い措置に進むことはまれで、管理会社や管理組合からの注意喚起の回覧・掲示、書面での警告といった段階を踏むのが一般的です。オールアバウトの解説でも、段階的な対策マニュアルを作る方法や、規約の改正でバルコニー喫煙を禁止する方法(総会で4分の3以上の賛成が必要)が紹介されています。電子たばこなどの扱いまで規約に書いておくと効果的、とも述べられています。

管理会社に「罰金」は求められるのか

「規約でベランダ喫煙が禁止なのに隣が吸っている。管理会社に迷惑料として罰金を取ってもらえないか」という相談は少なくありません。ファイナンシャルフィールドの2026年8月1日配信の記事は、まさにこのケースを取り上げています。

同記事によると、布団の洗濯・乾燥にかかった実費が3,000円だったのに対し、「迷惑料込みで3万円」を求めたいという想定です。記事は、民法上の損害賠償は原則として実際の損害を補うものであり、法的手続きを経ずに3万円などを要求すると恐喝罪や強要罪に発展するおそれがあると指摘しています。また、管理会社は民間企業であり、住人に罰金を科す権限はないとしています。

同記事が勧める現実的な対応は、特定の個人を名指しして処分を求めるのではなく、「規約でベランダ喫煙が禁止されていること」と「実害が出れば損害賠償請求につながりうること」を全戸に周知してもらうよう依頼することです。同様の被害を受けている住民がいれば、一緒に相談すると対応されやすいとも述べられています。

苦情を受けた喫煙者の正しい対応――判決から逆算する

名古屋地裁の判断軸が「認識」と「防止措置」だったことを踏まえると、苦情を受けた喫煙者が取るべき行動は明確です。福岡市の資料も、喫煙者側には「ベランダ喫煙が不法行為になり得ると認識し、周囲に配慮し、苦情には誠意をもって対応する」ことを勧めています。裁判に発展した背景として、加害者側が被害を軽視し、繰り返しの要請にも真摯に対応しなかったことで感情的な対立が深まった点が分析されています。

1. まず事実を受け止める：「うちは少ししか吸っていない」と反論せず、迷惑をかけた可能性を認めて謝意を伝える。
2. 場所と時間を変える：隣室や上階の窓が開いていそうな時間帯、洗濯物が干してある時間帯は避ける。可能なら屋外の指定喫煙所など、共同の利益に反しない場所を選ぶ。
3. やり取りを残す：管理会社経由で伝えられた苦情は、日付と内容、自分が取った対応をメモしておく。
4. 規約の再確認：ベランダ・共用部・換気扇に関する条項を読み直し、加熱式・電子タバコの扱いも確認する。

政治山に掲載された解説(2018年11月)も、ベランダ喫煙を避けるには、隣の窓が開いていないか確認する、洗濯物から離れて吸うなど、喫煙者側のマナーが基本になると述べています。判決のように「知りながら続けた」と評価される状況を作らないことが、最大のリスク回避です。

想定ケースで考える：あなたならどう動く？

ここからは、実際に起きがちな場面を想定した架空のケースで、判断のポイントを確認します。いずれも判決を再現したものではなく、考え方を整理するための例です。

4つのケースに共通するのは、最初の一手が「相手の話を受け止める」か「記録を残す」ことだという点です。感情的な応酬に入る前にこの二つを押さえておくと、のちの交渉や調停でも自分の立場を説明しやすくなります。

煙の被害を受けた側の記録と相談手順

反対に、ベランダや換気扇からの煙に悩んでいる場合はどう動けばよいでしょうか。弁護士ドットコムの相談まとめでは、次のような証拠・手続きが話題になっています(同ページは見出しと質問が中心で、個別の回答内容は確認できません)。

• 喫煙の日時を記録したメモ
• 写真や動画
• 臭気測定器やPM2.5測定機器(臭気測定器は10万円以上とされる)
• 医療機関の診断書
• 弁護士名での内容証明郵便
• 民事調停(訴訟より費用が抑えられるとされる)

実務的な順番としては、次の流れが現実的です。

1. 記録を取る：日時、風向き、臭いを感じた時間帯、洗濯物やクリーニング代の領収書を残す(ファイナンシャルフィールドの記事も同様の対応を推奨)。
2. 管理会社・管理組合に相談する：個人を名指しせず、規約の周知や注意喚起の掲示・回覧を依頼する。
3. 直接の抗議は慎重に：弁護士ドットコムの相談例でも、直接注意しても応じてもらえず逆に関係が悪化するケースが挙げられています。オールアバウトの解説も、被害者が加害者宅へ直接訴えることは得策でないとしています。
4. それでも改善しない場合：内容証明郵便や民事調停など、法的な手続きを専門家に相談する。

管理会社に伝えるときの文例(被害を受けた側)

管理会社への連絡は、感情を抑えて事実だけを簡潔に書くのがコツです。たとえば次のような構成にすると、特定の個人を責めず、全体への注意喚起につなげやすくなります。

この書き方であれば、管理会社も動きやすく、万が一のちに法的手続きへ進む場合にも「穏当にお願いした経過」が客観的な記録として残ります。福岡市の資料でも、被害側は被害状況をメモや臭気測定で記録し、相手に被害を伝えて可能な範囲で自己防衛することが示されています。

貸主・管理会社の立場から見ると

貸主や管理会社にとって、喫煙トラブルは「入居者同士の問題」にとどまらず、退去後の原状回復や次の入居者募集にも影響します。福岡市の資料では、管理組合の対応として、被害が著しい場合は規約違反や共同利益背反として差止めなどを検討し、そうでなければ個人間の問題と整理しつつ、中立的な注意喚起の回覧・掲示を出すことが協力の範囲とされています。借主としては「管理会社には限界がある」ことを理解したうえで、現実的な落としどころを一緒に探す姿勢が有効です。

退去費用：ヤニ・臭いが「借主負担」になりやすい理由

ここからは、喫煙者の借主が最も気になる退去時の話です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の資料によると、「その他通常の使用を超えるような使用の一例」として、タバコ等のヤニ・臭いが挙げられています(壁のくぎ穴・ネジ穴も同じ区分で、エアコン設置による穴は除かれています)。

同資料では、借主が負担するのは、善管注意義務違反や故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗とされ、経年変化や通常損耗は含まれません。また、設備等については経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担を減らすことが一般的とされています。つまり、ヤニ・臭いは「通常損耗」ではなく借主負担になりやすい一方、居住年数によって負担割合は変わりうるという整理です。

なお、国土交通省の同資料はクロスの耐用年数など個別の年数を示していません。実際の請求額は、物件の経過年数、汚れの程度、契約書の特約によって変わります。具体的な金額は見積書の内訳で確認するのが基本です。

退去費用とトラブルを減らす実践策

では、喫煙する借主が不要な請求やトラブルを避けるには何をすればよいのでしょうか。国土交通省ガイドラインの考え方と、ここまでの判決・解説から導ける実践策を整理します。

入居前・入居中にできること

1. 契約前に「喫煙可否」を確認：室内、ベランダ、共用部それぞれの扱いを契約書・使用細則で確認し、不明な点は仲介会社に書面で確認する。
2. 入居時の状態を写真で残す：壁・天井・換気扇まわりの状態を撮影しておけば、退去時に「入居前からの汚れ」を主張しやすくなる。
3. 換気扇の下・ベランダでも油断しない：ヤニや臭いは吸った場所の周辺に広がる。苦情がなくても、退去時には「通常の使用を超える」と判断される余地がある。
4. 日常のこまめな清掃：手入れを怠った汚れは借主負担になりやすいと国土交通省資料にも例示されている。

退去時に確認したいこと

1. 立会いで見積書の内訳を確認：何にいくらかかるのか、経過年数がどう考慮されているのかを確認する。
2. 特約の有無を再確認：契約書にクリーニング特約があれば、特約に基づく負担が前提になる。
3. 納得できない場合は書面で質問：口頭でのやり取りだけでなく、メールや書面で残す。

契約前チェックリスト：喫煙・においに関する5つの確認

1. 室内喫煙の可否：「喫煙可」「喫煙不可」「相談可」のどれか。ペット可でも喫煙ルールは別に定められていることがある。
2. ベランダ・共用部のルール：ベランダ喫煙の禁止条項、共用廊下や駐輪場など敷地内の扱い。
3. 加熱式・電子タバコの扱い：紙巻きタバコだけを想定した条項になっていないか。
4. クリーニング・消臭に関する特約：退去時の費用負担の定め方と、金額の根拠。
5. 換気扇・窓の位置関係：内見時に、隣室や上下階との位置関係、風の通り方を確認する。

こうした確認は、喫煙しない方にとっても重要です。内見の段階で「共用部の臭い」「廊下や階段のヤニ汚れ」「ベランダの吸い殻」といった兆候を見ておくと、入居後のトラブルをある程度予測できます。気になる点は、遠慮せず仲介会社に質問しましょう。

「入居前からの汚れ」を主張するための証拠づくり

国土交通省の資料が示すように、借主が負担するのは通常の使用を超える損耗です。逆にいえば、入居前から存在した汚れや、経年変化による変色まで借主が負担する理由はありません。それを後から説明できるかどうかは、入居直後の記録にかかっています。

• 入居当日に、壁・天井・床・換気扇・ベランダの全景と細部を撮影し、日付が分かる形で保存する。
• 気になる汚れや臭いがあれば、入居後すぐに管理会社へ書面(メール)で伝えて記録を残す。
• 退去立会いの際は、請求される箇所の写真を自分でも撮影し、見積書と照合する。

Q&A よくある疑問

まとめと出典

賃貸の喫煙トラブルは、「違法かどうか」だけで考えると見誤ります。要点を整理します。

• ベランダ・住居内の喫煙は健康増進法の罰則の対象外だが、第27条の配慮義務があり、民事の不法行為になり得る(厚生労働省ファクトシート)。
• 名古屋地裁平成24年12月13日判決では、再三の申入れや回覧のあとも続けたことが不法行為とされ、慰謝料は5万円。ただし被害側が敗訴した例もあり、立証が鍵になる。
• 管理会社に罰金を科す権限はなく、実害を超える金額の要求は恐喝・強要のリスクがある(ファイナンシャルフィールド)。
• 退去時、タバコのヤニ・臭いは国土交通省ガイドラインで「通常の使用を超える使用」の例とされ、借主負担になりやすい。経過年数と特約で金額は変わる。

喫煙者も非喫煙者も、「早めの配慮」と「記録」が最大の防御策です。契約前にルールを確認し、トラブルが起きたら感情的にならず、順を踏んで対応しましょう。