先に結論です。賃貸住宅の水道管や給湯器が凍結・破裂した場合、修理は「建物と設備の持ち主」である貸主（大家さん）が行うのが原則です（民法606条）。ただし、①熱湯をかけて破裂させた、②寒波の予報が出ているのに長期不在で何も対策しなかった・給湯器の電源プラグを抜いていた、③水漏れに気づいたのに管理会社へ連絡せず被害を広げた――といった「借主の落ち度」がある場合は、修理代や階下への損害の一部を借主が負担する可能性があります。
各地の水道局は「気温がマイナス4℃以下になると凍結事故が増える」と注意を呼びかけています。この記事では、負担の分かれ目と、寒波の前夜にやっておきたい予防策を、出典付きで順番に解説します。

SECTION 01結論：賃貸の凍結・破裂の修理代は「原則は貸主」、ただし例外あり

最初に全体像をつかんでおきましょう。凍結トラブルの費用負担は「誰の持ち物か」と「誰に落ち度があるか」の2つの軸で決まります。

賃貸住宅の水道管、蛇口、給湯器、追い焚き配管などは、ほとんどの場合「建物の設備」として貸主が所有しています。民法606条は、賃貸人（貸主）が「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。つまり、寒さで水道管が凍って破裂した、給湯器が故障したという場合、修理を手配して費用を負担するのは原則として貸主です。

一方で、同じ606条にはただし書きがあり、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったとき」は貸主の修繕義務がなくなります。2020年4月施行の改正民法で明文化されたルールで、借主の不注意や誤った使い方で壊れた場合は、借主が修理費を負担する方向になります。

さらに、借主には「善良な管理者の注意」（民法400条、いわゆる善管注意義務）をもって部屋を使う義務と、修繕が必要な状態に気づいたら遅滞なく貸主に知らせる「通知義務」（民法615条）があります。凍結トラブルで借主負担が問題になるのは、ほぼこの2つの義務に関わる場面です。

※最終的な負担は契約書の特約、管理会社の運用、事故の具体的な状況で変わります。一般的な目安としてご覧ください。

SECTION 02なぜ水道管は凍る？「−4℃」と「約9％膨張」の仕組み

「東京や埼玉ならそこまで寒くならないから大丈夫」と思われがちですが、凍結は寒冷地だけの話ではありません。

神奈川県企業局は「-4℃（マイナス4度）以下になると、水道管が凍り、破裂することがあります」と注意を呼びかけています。札幌市水道局、長野県企業局、広島市水道局なども同じくマイナス4℃を目安に挙げています。さらに広島市や大阪府箕面市は、風当たりの強い場所ではマイナス1〜2℃でも凍結することがあるとしています。

ウェザーニュースの解説（2026年1月22日公開）によると、水は凍ると「約9％の体積膨張」が起こります。水道管の中で水が凍ると、逃げ場のない氷が管を内側から押し広げ、ひび割れや破裂を起こします。やっかいなのは、凍っている間は水が出ないだけで気づきにくく、気温が上がって氷が溶けたタイミングで一気に漏水が始まることです。

広島市の報道資料によると、令和3年1月の寒波では「中区などの沿岸部を含め、約1,800件の凍結による破裂」が発生しました。比較的温暖とされる地域でも、強い寒波が来れば一斉に被害が出るということです。石川県も、令和5年1月に最低気温マイナス4℃を下回る時間が長く続き、1万戸を超える凍結断水が発生したと公表しています。

凍結しやすい場所・タイミング

各自治体の資料をまとめると、凍結しやすいのは次のような場所と時間帯です。賃貸アパートでは、外廊下側のメーターボックスや、ベランダ・外壁に設置された給湯器まわりの配管が特に要注意です。

• 屋外でむき出しになっている水道管・給湯器への立ち上がり配管（広島市）
• 家の北側など日が当たらない場所、風当たりの強い場所（神奈川県）
• 水道メーターやメーターボックスの中（広島市・神奈川県）
• 就寝中や旅行・帰省などで長時間水を使わない時（札幌市・ウェザーニュース）
• 「真冬日」（1日中氷点下の日）が続く時（札幌市・長野県）

ウェザーニュースは、水道管の凍結が多発するのは「例年12月から2月」としています。年末年始の帰省シーズンは「長時間水を使わない」条件と重なるため、特に注意が必要です。

SECTION 03法律の基本：民法606条・615条・400条・621条をやさしく整理

凍結トラブルで登場する条文は4つだけです。ここを押さえておくと、管理会社とのやりとりで慌てずに済みます。

① 民法606条：貸主の修繕義務

賃貸人は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います。水が出ない、お湯が出ないという状態は、まさに「使用に必要な修繕」が必要な状態です。ただし前述のとおり、借主の責任で修繕が必要になった場合は例外です。

② 民法615条：借主の通知義務

賃借物が修繕を要するとき、借主は遅滞なくその旨を貸主に通知しなければなりません（貸主がすでに知っている場合は除く）。凍結で一番もめやすいのが、この通知のタイミングです。「水がポタポタ漏れていたけど、そのうち止まると思って放置した」結果、床下や階下まで水が回ってしまうと、拡大した損害について借主の責任が問われることがあります。

③ 民法400条：善管注意義務

借主は、借りている部屋を「善良な管理者の注意」をもって保管する義務を負います。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」も、「賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っている」と明記しています。凍結の場面では、自治体や管理会社が呼びかけている基本的な予防策を極端に怠った場合や、明らかに危険な解凍方法をとった場合に、この義務違反が問題になり得ます。

④ 民法621条：原状回復義務

退去時、借主は通常損耗・経年変化を除く損傷を原状に戻す義務を負います。国交省ガイドラインは原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、「借りた当時の状態に戻すものではない」としています。凍結で床や壁が水濡れし、その原因が借主にあれば、退去時に修繕費を請求される可能性があります。

補足：民法607条の2と611条

借主が修繕が必要だと通知したのに貸主が相当の期間内に修繕しない場合や、急迫の事情がある場合は、借主自身が修繕できます（民法607条の2）。また、設備の一部が使えなくなった場合は、使えない部分の割合に応じて賃料が減額されます（民法611条）。真冬にお湯が何日も使えないといった場合は、こうした規定も関係してきます。

SECTION 04貸主負担になりやすいケース：「普通に暮らしていて凍った」

まずは、借主が費用を負担する必要がない典型的なケースから確認しましょう。

国交省ガイドラインは、賃貸人が負担すべきものとして「設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）」を挙げています。また、建物・設備の自然な劣化（経年変化）や通常の使用による損耗（通常損耗）は、原則として貸主負担です。普通に暮らしていて、記録的な寒波で配管が凍って破裂したというケースは、借主に落ち度がない限り貸主側で修理するのが基本です。

• 保温材が巻かれていない、劣化して剥がれている屋外配管が寒波で破裂した
• 給湯器が設置から長年経過しており、凍結予防機能が正常に働かず故障した
• 建物の構造上、配管が外気にさらされる位置にあり、通常の対策では防ぎきれなかった
• 共用部（メーターボックスや共用廊下の配管）で凍結・破裂が起きた
• 借主が自治体の呼びかけ程度の予防をしていたが、それでも凍結した

こうしたケースでは、借主は「すぐに管理会社へ連絡する」「止水栓を閉めて被害拡大を防ぐ」という通知義務・善管注意義務を果たしていれば十分です。修理業者を自分で勝手に手配してしまうと、費用精算でもめる原因になるので、まずは管理会社の指示を仰ぎましょう。

管理会社へ連絡する時に伝えたい5つのこと

凍結・破裂の連絡は、要点を押さえて伝えると修理の手配が早くなります。電話でもメールでも、次の5つを意識してみてください。

• いつ気づいたか（例：今朝7時ごろ、お湯が出ないことに気づいた）
• どこで起きているか（例：ベランダの給湯器の下の配管、キッチンの蛇口、メーターボックス内）
• どんな状態か（水が出ない／ポタポタ漏れている／噴き出している／床が濡れている）
• 自分で行った対応（止水栓を閉めた、タオルを巻いた、リモコンをOFFにした など）
• 写真や動画があるか、下の階に影響がありそうか

電話で伝えた場合も、あとから「何時に誰に何を伝えたか」をメモしておくか、同じ内容をメールで送っておくと安心です。民法615条の通知義務を果たした証拠になり、後で費用負担の話し合いになった時に「すぐに連絡していた」ことを示せます。また、修理までの間にお湯が使えない日が続く場合は、その期間も記録しておくと、家賃減額の相談の材料になります。

SECTION 05借主負担になりやすい3つのケース

次に、借主の負担になる可能性があるケースです。いずれも「知っていれば避けられる」ものばかりです。

ケース1：熱湯をかけて配管や蛇口を破裂させた

もっとも典型的なのがこれです。神奈川県企業局は「熱湯を急にかけると、水道管や蛇口が破裂することがあります」、広島市も「熱湯をかけると水道管が破裂するおそれがあります」と明記しています。ウェザーニュースも「いきなり熱湯をかけると…水道管のひび割れや破裂の原因になりますので、絶対にNG」と注意しています。各地の水道局がこれだけはっきり警告している方法で配管を壊してしまうと、「借主の責めに帰すべき事由」と判断される可能性が高くなります。

正しい解凍方法は、自然に溶けるのを待つか、凍った部分にタオルを巻き、人肌程度（ウェザーニュースでは40℃程度）のぬるま湯をゆっくりかけることです。水道メーターについては「熱湯はもちろん、ぬるま湯もかけないで自然解凍」とされています。

ケース2：寒波の予報が出ているのに、長期不在で何も対策しなかった

年末年始の帰省や長期出張で部屋を空ける間に凍結・破裂が起き、帰宅したら床が水浸し――というケースです。広島市は「凍結による水道管の破損に気づかず水道料金が高額になることがあります」と注意しています。箕面市も、空き家では凍結後の漏水の「発見が遅れる」ケースが多いとしています。

ここで注意したいのは、長期不在そのものが落ち度になるわけではないということです。問題になり得るのは、管理会社から凍結防止の案内（水抜きの方法、止水栓を閉める等）があったのにまったく実施しなかった場合や、寒冷地仕様の物件で「水抜き栓」の操作が契約上・慣行上求められているのに怠った場合などです。案内があったかどうか、どんな対策を求められていたかによって判断が分かれます。

ケース3：給湯器の電源プラグを抜いていた／水漏れに気づいたのに連絡しなかった

給湯器の多くには、凍結予防ヒーターや循環ポンプによる凍結防止機能があります。鳥取ガスの案内では「給湯器のコンセントは抜かないでください」とされ、給湯器交換サイト「交換できるくん」も電源プラグが抜けていないかの確認を求めています。節電のつもりで電源プラグを抜いていたために凍結防止機能が働かず故障した場合、借主の使い方が原因と見られる可能性があります。

また、ポタポタという水漏れや、天井・床のシミに気づきながら放置した場合も要注意です。国交省ガイドラインは結露の例で、借主が「賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合」は借主負担としています。凍結による漏水そのものは貸主の修繕範囲でも、知らせなかったことで広がった被害（床材の腐食、階下への漏水など）は、借主の負担とされる可能性があります。

具体例で考える：同じ「破裂」でも負担が分かれる2つのケース

たとえば、1月の寒波の朝、Aさんの部屋では外廊下側の給湯器につながる配管が破裂しました。Aさんは前夜に管理会社からの案内に従って水を少し流しており、朝に水漏れに気づいてすぐ止水栓を閉め、管理会社へ連絡しました。このケースでは、Aさんに落ち度は見当たらず、修理は貸主負担で進むのが一般的です。

一方、Bさんは同じ朝、お湯が出ないことに気づき、やかんで沸かした熱湯を給湯器の配管に直接かけました。その直後に配管が裂け、水が噴き出しました。さらに、出勤前で慌てていたため管理会社への連絡を夕方まで後回しにし、その間に床材が水を吸ってしまいました。このケースでは、配管の修理費や床の補修費の少なくとも一部について、Bさんの負担が問題になる可能性があります。

二人の違いは「寒波に遭ったかどうか」ではなく、「その後どう行動したか」です。凍結そのものは避けられないこともありますが、費用負担を分けるのは、借主の対応だということがよく分かります。

SECTION 06給湯器の凍結：やってはいけないことと正しい対処

お湯が出なくなる原因の多くは、給湯器本体ではなく給湯器につながる配管の凍結です。慌てて触る前に、手順を確認しましょう。

給湯器交換サイト「交換できるくん」の解説では、凍結しやすい部位として「給水配管（水道管）」「給湯器本体内の配管」「給湯配管」「追い焚き配管」の4つを挙げ、凍結予防機能があっても「絶対に凍らないということはありません」としています。また、給湯器の凍結予防機能は「水道配管部分の凍結防止には効果がありません」とも説明しています。給湯器の電源が入っていても、外の水道管は別に守る必要があるということです。

凍結した時の基本手順

• 台所・浴室のリモコンの運転スイッチを「OFF」にする（電源プラグは抜かない）
• 気温が上がって自然に解凍されるのを待つ
• 急ぐ場合は、給水元栓まわりにタオルを巻き、30〜40℃程度のぬるま湯をゆっくりかける（交換できるくん）
• ぬるま湯で解凍した後は、残った水をしっかり拭き取る（再凍結の防止）
• お湯が出るようになったら、給湯器や配管から水漏れしていないか確認する

鳥取ガスの案内は「給湯器に熱湯をかけるなどすると、急激な温度変化によって配管が破裂してしまう恐れがありますので、絶対に行わないでください」と警告しています。給湯器まわりで水が噴き出している、本体から水が漏れているといった場合は、自分で直そうとせず、すぐに管理会社へ連絡してください。賃貸の給湯器は貸主の設備なので、修理業者の手配も管理会社経由が原則です。

追い焚き機能付きの場合のポイント

追い焚き機能付きの給湯器では、浴槽の残り湯を循環させて配管の凍結を防ぐ「自動ポンプ運転」が備わっている機種があります。交換できるくんの解説では、浴槽の残り湯を循環金具より「5cm以上、上にある状態」にしておくよう案内しています。冬場はお風呂のお湯をすぐに抜かず、循環口より上まで残しておくのも一つの方法です（機種によって異なるため、取扱説明書の確認が前提です）。

鳥取ガスの資料では、凍結予防のために水を流す場合の目安として「1分間に400cc程度」が示されています。どの蛇口から流すかは機種や配管によって異なるため、取扱説明書や管理会社の案内に従いましょう。

SECTION 07階下に水漏れしたら？火災保険でカバーできる範囲

集合住宅で怖いのは、自分の部屋だけでなく下の階に水が漏れてしまうケースです。保険の基本を確認しておきましょう。

賃貸住宅に入居する際、多くの場合は借主向けの火災保険（家財保険）への加入が求められます。この保険には、自分の家財の補償のほか、「借家人賠償責任」（借りている部屋に損害を与えた場合に貸主へ賠償する補償）や「個人賠償責任」（他人に損害を与えた場合の補償）が付いていることが一般的です。どの補償が付いているかは商品・契約によって異なります。

All Aboutの損害保険ガイドの記事（平野敦之CFP）によると、火災保険の「破裂・爆発」補償はガス爆発などを想定しており、水道管の凍結による破裂は対象外です。また「水濡れ」補償は、給排水設備からの水濡れで生じた家財などの損害が対象で、水道管そのものの損害はカバーされません。一方で、「破損汚損」補償が付いていれば凍結による破損をカバーできる場合があり、「水道管修理費用保険金」という費用保険金が付いた商品もあるとのことです。その限度額は「1事故の上限を10万円など」としているケースが比較的多いと紹介されています。

出典：All About「水道管凍結・破裂などの事故は火災保険の対象?」をもとに作成。実際の補償は必ずご自身の保険証券・約款で確認してください。

ポイントは、借主に落ち度がない凍結事故であれば、建物（配管）の修理は貸主側の負担・貸主側の保険で対応するのが基本であり、借主の保険が問題になるのは「借主の責任で他人に損害を与えた場合」や「自分の家財が濡れた場合」だということです。加入している保険の内容が分からない場合は、保険証券を確認するか、加入先の保険会社・代理店に問い合わせましょう。

SECTION 08凍結・破裂してしまった時の5ステップ

実際に水が噴き出したら、パニックにならないことが一番です。次の順番で動きましょう。

SECTION 09寒波の前夜にやる予防チェックリスト

天気予報で「最低気温マイナス4℃」「強い寒波」と聞いたら、寝る前に次のことをチェックしましょう。

※配管に保温材を巻くなど物件に手を加える場合は、念のため事前に管理会社へ確認すると安心です。

特に賃貸で気をつけたいのは、配管やメーターボックスは貸主の設備・共用部であることです。タオルを巻く程度の一時的な対策なら問題になりにくいですが、凍結防止帯（ヒーター）を取り付ける、配管に穴を開けるといった工事は、必ず管理会社の許可を取りましょう。逆に「この物件は凍結しやすい場所に配管がある」と気づいたら、冬が来る前に管理会社へ相談しておくと、貸主側で保温材の補修などをしてもらえることもあります。

水を流しておく方法は水道代がかかりますが、凍結・破裂で数日間水が使えなくなったり、階下への漏水で大きなトラブルになったりするリスクと比べれば、寒波の夜だけの対策としては合理的です。箕面市は、お湯を出しっぱなしにして長時間放置するとガスの安全装置が作動する可能性があるとも注意しているので、流すのは「水」にしましょう。

入居前・契約前に確認しておきたい3つのポイント

凍結トラブルの備えは、実は部屋探しの段階から始まっています。次の3点は、内見や契約の際に確認しておくと冬の安心感が大きく変わります。

• 給湯器と屋外配管の位置：北側や風当たりの強い外廊下・ベランダにむき出しで設置されていないか。保温材が巻かれているか、劣化して剥がれていないか
• 契約書・入居のしおりの記載：冬季の凍結防止についての注意事項、水抜きの方法、「凍結による破損は借主負担」といった特約がないか
• 緊急時の連絡先：夜間・休日に水漏れが起きた時の管理会社や24時間サポートの連絡先

特約で「凍結による破損は借主負担」と書かれていても、借主に落ち度のない凍結まで一律に負担させる内容は、消費者契約法などとの関係で有効性が争われる余地があります。気になる記載があれば、契約前に「どういう場合が対象ですか」と質問しておきましょう。説明内容をメールなど記録に残る形でもらっておくと、後々のトラブル防止になります。

SECTION 10ペットと暮らす部屋の冬の注意点

ペッターズ不動産にご相談いただくお客様の多くは、犬や猫と暮らす方です。凍結対策はペットとの暮らしにも関わってきます。

寒波の日に水道が凍って水が出なくなると、困るのは人間だけではありません。ペットの飲み水を確保できなくなる可能性があります。冬場は前の晩に、ペット用の飲み水を多めに汲み置きしておくと安心です。

また、凍結で水が噴き出した場合、床が水浸しになり、ペットが濡れた床を歩いたり、濡れた家財の近くでいたずらをしたりすることもあります。止水や片付けの間は、ペットをケージや別の部屋に移して安全を確保しましょう。電気製品のコードが濡れている場合は特に注意が必要です。

長期不在でペットホテルや知人に預ける場合も、部屋の凍結対策は忘れずに。逆に、ペットのために留守中も暖房をつけている部屋は室内配管が凍りにくい一方、屋外の配管や給湯器は室内の暖房では守れないことを覚えておきましょう。部屋探しの段階で、給湯器や配管が北側の風当たりの強い場所にむき出しになっていないかを見ておくのも、冬に強い物件選びのコツです。

SECTION 11よくある質問（Q&A）

凍結トラブルについて、お部屋探しや入居中のご相談でよくいただく質問をまとめました。

SECTION 12まとめ：冬の設備トラブルは「予防」と「早めの連絡」

最後に、この記事のポイントを振り返ります。

• 修理は原則貸主：賃貸の水道管・給湯器の凍結による故障は、民法606条にもとづき貸主が修繕するのが基本
• 借主負担になり得るのは「熱湯をかけた」「管理会社の案内を無視して無対策で長期不在」「電源プラグを抜いた・漏水を放置した」など、借主に落ち度がある場合
• 凍結の目安は「マイナス4℃以下」、風の強い場所は「マイナス1〜2℃」でも注意
• 凍結したら自然解凍か、タオル＋ぬるま湯。熱湯は厳禁
• 破裂したら「止水→管理会社に連絡→写真で記録」
• 火災保険の補償は商品ごとに違うため、保険証券で確認を

凍結トラブルは「知っていれば防げる」ものが大半です。そして万一起きてしまっても、すぐに管理会社へ連絡し、記録を残しておけば、借主が不当な負担を負うことはまずありません。今年の冬は、天気予報で強い寒波のニュースが出たら、この記事のチェックリストを思い出してください。

ペッターズ不動産では、ペットと暮らす方のお部屋探しはもちろん、「冬に強い物件」「設備がしっかりした物件」を選ぶためのアドバイスも行っています。給湯器の設置場所や配管の状態など、内見のときに確認しておきたいポイントもお気軽にご相談ください。