1. 結論：カビの責任は「原因」と「見つけた後の対応」で決まる

「入居したときは何もなかったのに、冬に押入れの奥の壁紙が黒ずんできた」「エアコンの下の壁にカビが出て、退去時に張り替え代を取られるのではと不安」。賃貸のカビは、住んでいる人なら誰でも一度は気になるテーマです。しかも厄介なのは、カビがいつ・どうして生えたのかを後から証明するのが難しいことです。貸主は「換気をしなかったからだ」と言い、借主は「そもそも建物が結露しやすいのだ」と言う。この食い違いが、退去時の高額請求トラブルにつながります。

まず押さえたいのは、責任の分け方の基本形です。CHINTAI情報局の解説では、断熱性の低い窓など建物の構造上の問題が原因なら貸主側、結露の放置や換気・清掃不足など入居者の行動がカビを助長したなら借主側、という整理がされています。ゴールドオンラインに掲載された溝口矢弁護士（法律事務所Z）の解説でも、入居者が結露を放置したり換気・清掃をしなかったりして生じたカビは貸主が責任を負う必要はなく、建物の構造上の問題が原因なら貸主が修繕や一定の損害賠償をする必要が生じうるとされています。

なお、本記事は一般的な情報提供であり、個別の事案についての法的助言ではありません。実際の負担割合は、契約書の特約、建物の状況、写真などの記録によって変わります。判断に迷う場合は、管理会社・消費生活センター（局番なしの188）・弁護士などにご相談ください。

2. カビが生える条件と、結露が起きる仕組み

カビ対策の出発点は、カビが「どんな条件で増えるのか」を知ることです。CHINTAI情報局によると、カビが発生しやすいのは温度20〜35℃・湿度80％程度の環境で、生育に最適な温度は25〜28℃とされています。湿度については、60％以上で活動を始め、80％以上で繁殖し、60％未満ではほとんど活動できないとされています。つまり、「温度」はコントロールしにくくても、「湿度」を60％未満に保つことが、もっとも現実的な予防線になります。

（数値の出典：CHINTAI情報局。公開2021年3月28日・最終更新2022年9月6日）

結露は「冷たい面」に水滴がつく現象

結露とは、室内の暖かく湿った空気が、窓ガラスや外壁に面した壁などの冷たい面に触れて冷やされ、水滴に変わる現象です。冬の朝に窓が濡れているのは、まさにこれです。結露した水分は窓まわりだけでなく、外気に面した壁、北側の部屋、押入れや家具の裏といった空気の動きにくい場所に溜まります。そこにほこり・皮脂・食べこぼしなどの栄養源があると、カビが一気に育ちます。窓枠・結露が増える時期は、冬と、湿度の高い梅雨だとされています。

「建物の問題」と「暮らし方の問題」は、実は連続している

同じ結露でも、断熱性の高い新しい建物なら出にくく、築年数の古い、外壁に面した部屋の多いアパートでは出やすくなります。これは入居者の努力だけでは変えられない部分です。一方で、加湿器の使いすぎ、室内干し、換気扇を止めたままの生活、家具を壁にぴったり付ける配置といった「暮らし方」は、入居者が調整できる部分です。裁判では、この「構造的に出やすい部分」と「借主が手入れできた部分」をどう評価するかが争点になってきました（詳しくは後述の判例で解説します）。

3. 法律の整理：貸主の修繕義務と借主の善管注意義務

カビの責任を考えるときに登場する法律上のキーワードは、大きく3つです。「貸主の修繕義務」「借主の善管注意義務」「借主の通知義務」。この3つを知っておくと、管理会社とのやり取りで何を主張すべきかが見えてきます。

① 貸主の修繕義務（民法606条）

貸主は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項）。ただし、借主の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合は、貸主に修繕義務はありません。つまり、建物の構造や設備の不具合が原因のカビであれば、貸主が修繕する側になります。ゴールドオンラインの解説では、この修繕は問題が解決できる程度の「常識的なもの」で足りるとされ、たとえば一般的な広さの部屋に除湿用の最新エアコンを3台設置せよといった過度な要求には応じる必要がないとされています。

② 借主の善管注意義務（民法400条）

借主は、社会通念上要求される程度の注意を払って部屋を使用する義務（善管注意義務）を負います。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のQ&Aは、通常の掃除を怠ったために「特別の清掃をしなければ除去できないカビ等の汚損」を生じさせた場合は義務違反と考えられるとしています。また、飲み物をこぼしたまま放置する、結露を放置するなどでシミが生じた場合も義務違反と考えられると明記しています。

③ 借主の通知義務と、借主が自分で直せる場合（民法607条の2）

ガイドラインのQ&Aは、水漏れなど修繕が必要な箇所は貸主に通知する必要があり、通知を怠って被害が拡大した場合は損害賠償を求められる可能性があるとしています。「そのうち直るだろう」と放置するのが最も危険だということです。なお、2020年4月施行の改正民法では、借主が貸主に修繕が必要と通知したのに相当の期間内に貸主が修繕しない場合や、急迫の事情がある場合には、借主が自分で修繕できることが明文化されました（民法607条の2）。実際に自分で業者を手配する前には、必ず管理会社へ書面やメールで連絡し、やり取りの記録を残してください。

4. 国交省ガイドラインはカビ・結露をどう扱っているか

賃貸の退去費用の判断で、事実上の物差しとして使われているのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版、全173ページ）です。法律ではありませんが、裁判例や実務の考え方を整理したもので、消費生活センターや弁護士の相談でもよく参照されます。カビ・結露に関して、Q&Aから読み取れるポイントを整理します。

ここで大切なのは、ガイドラインが「カビ＝借主負担」とは言っていない点です。あくまで「掃除や結露の手入れを怠った結果」としてのカビやシミが義務違反になる、という整理です。逆に言えば、普通に暮らし、結露を見つけたら拭き、換気し、異常があれば早めに連絡していた借主であれば、構造上避けられないカビについてまで負担する理由は乏しいことになります。

もうひとつ重要なのが「経過年数の考慮」です。借主に負担義務があるとしても、壁紙などの内装は年数とともに価値が下がります。ガイドラインは経過年数を考慮して負担割合を決める考え方を採っており、法律事務所の解説（夕陽丘法律事務所、2026年8月8日公開）では、壁紙の耐用年数は6年で、残存価値は1円（または数パーセント）、入居から5年が経過していれば残存価値はほとんど残らないとされています。この点は、第7章の費用シミュレーションで具体的な金額に直します。

5. 判例4件で見る「負担ゼロ」と「2割負担」の分かれ目

ここからは、実際の裁判でカビ・結露がどう判断されたかを見ていきます。日本住宅管理協会（日住協）が紹介している「原状回復にかかる判例」から、カビ・結露に関する4件を整理します。いずれも判決の要旨の紹介であり、詳細な認定は原文で確認する必要がある点にご注意ください。

判例① 名古屋地裁 平成2年10月19日：結露は「構造上の条件」、借主の責任とはしない

壁クロスの汚損が争われた事案です。裁判所は、仮に汚損が結露によるものだとしても、結露は一般に建物の構造によって発生しやすい条件が生じるものであり、特別な事情がない限り賃借人の責任とはできないと判断しました。結論として、賃借人の負担が認められたのはドア等のペンキ塗替え費用相当額の2万円のみでした。「結露＝借主の責任」と短絡的に決めつけないという考え方を示した、古くから参照される判断です。

判例② 横浜地裁 平成8年3月25日：新築でカビ多発、それでも借主に約2割の責任

洋間のカーペット、壁・天井のカビによる汚れなどの修繕費（控訴審で15万5,200円）が争われた事案で、建物は新築でした。一審の保土ヶ谷簡易裁判所は、新築建物は壁などに多量の水分が含まれやすく、居住者がカビを多発させたとは認められないとして、賃借人の負担を否定しました。ところが控訴審の横浜地裁は、カビの程度や範囲から、カビが発生した後の賃借人の手入れにも問題があったと認定し、カビ汚れについて賃借人に約2割の責任があるとして3万円の負担を命じました。結果として、敷金21万4,000円から3万円が差し引かれ、18万4,000円の返還が認められています。

この判例が教えてくれるのは、「原因が建物側にあっても、見つけた後の手入れを怠れば一部負担になりうる」という点です。15万5,200円の約2割は3万1,040円ですから、命じられた3万円とおおむね整合します。

判例③ 枚方簡易裁判所 平成17年10月14日：結露を拭いていた借主は「負担なし」

カビの発生責任が争われた事案で、裁判所はカビの主因は結露であり、その結露の発生は建物の構造上の問題だと認定しました。さらに、賃借人は見える範囲の結露を拭いていたため、カビの発生についての過失は認められないとされました。そのうえで、賃貸人には建物を快適に維持する義務があり、この義務を果たさなかったことは債務不履行にあたるとされています。結論は、賃借人の負担なし・敷金の返還です（敷引特約は消費者契約法10条により無効とも判断されています）。「結露を拭く」という日々の行動が、有利な事情として評価された例です。

判例④ 川口簡易裁判所 平成19年5月29日：18年以上の居住、クロスは経過年数で負担なし

18年以上居住した部屋のカビやクロス張替えなどの費用が争われた事案です。裁判所は、カビは賃借人の部屋の管理やカビ発生後の手入れに問題があった結果ともいえるとしつつ、経過年数を考慮すると、クロスについては賃借人が負担すべき原状回復費はないと判断しました。一方で、天井塗装や玄関扉のサビなどについては費用の20％を賃借人の負担とし、敷金から2万6,670円を控除して、11万1,330円の支払いが賃貸人に命じられました。管理に問題があっても、長期居住なら壁紙の負担はほぼゼロになるという、経過年数の重要性を示す例です。

6. 借主負担になりやすい行動／貸主負担になりやすい状態

判例とガイドラインを踏まえて、現場で実際に争点になりやすいポイントを、借主負担になりやすい行動と、貸主負担になりやすい状態に分けて整理します。夕陽丘法律事務所の解説でも、結露や水漏れを長期間放置した場合、換気せず湿度を放置した場合、エアコンのフィルター清掃を怠った場合などは善管注意義務違反と評価されうる一方、建物の構造上の欠陥（断熱不足など）、エアコン本体の初期不良や経年劣化、入居当初からカビが生じやすい環境だった場合は貸主側の管理範囲とされています。

表の「貸主負担になりやすい」欄は、あくまで「なりやすい」であって、自動的に負担ゼロになるという意味ではありません。判例②のように、建物側に原因があっても、借主の手入れ不足が一部考慮されることがあります。反対に、借主が「普通に暮らしていた」という証拠を残していれば、判例③のように負担なしと認められる可能性が高まります。

「特約」がある場合は別の注意が必要

契約書の特約に「退去時のクリーニング費用は借主負担」「壁紙の張替えは借主負担」などの記載がある場合、その内容が有効かどうかは、特約の趣旨や金額、説明の有無などを総合して判断されます。守口市消費生活センターの広報（令和7年4月号）も、費用負担は原則として契約内容に従うため、まず契約書を確認するよう勧めています。契約書の原状回復特約は、入居時に必ず写真に撮っておきましょう。

7. 退去費用シミュレーション：入居年数でここまで変わる

では、仮にカビが原因で壁紙の張替えが借主負担になった場合、いくらくらいになるのでしょうか。ここでは、ガイドラインの考え方に沿った「計算例」を示します。なお、以下の金額と計算はすべてわかりやすさのための仮定であり、実際の請求額を示すものではありません。

このように、同じカビでも入居年数によって借主負担の目安は大きく変わります。たとえば入居5年目の退去であれば、30,000円の張替えでも借主負担は約5,000円にとどまる計算になります。もし入居5年超なのに、張替え費用の全額（30,000円）を請求されているなら、経過年数が考慮されていない可能性があります。見積書に「経過年数による減価」の記載があるかを必ず確認しましょう。

「部屋全体」ではなく「毀損した面」が基本

もうひとつの確認ポイントは範囲です。ガイドラインのQ&Aでは、不注意によるクロスのキズなどは、最低限可能な施工単位で修理するのが妥当とされ、やむをえない場合に毀損箇所を含む一面分の張替え費用の負担が妥当とされています。一部のカビに対して、部屋全体の張替え費用を請求された場合は、その範囲が妥当かを確認するよう法律事務所の解説も勧めています。「面」単位の見積もりか、「全室」の見積もりかで、金額は何倍も変わりえます。

8. ペットと暮らす家のカビ対策（加湿・部屋干し・ケージ周り）

ペットと暮らす家は、人だけの家よりも湿気の条件が重なりやすい傾向があります。犬や猫は体温が高く、呼吸や体からも水分が出ます。冬場にペットのために暖房や加湿を強めに保つ人も多く、トイレシートや水飲み、洗濯する頻度の増えるペットのタオルやベッドなど、湿気の発生源も増えます。ここでは、ペット可賃貸で特に意識したいカビ対策を整理します。

ここで強調したいのは、湿度計を1つ置くだけでも、「いま部屋の湿度が何％か」を数字で把握でき、換気や除湿のタイミングが分かりやすくなるという点です。湿度が60％以上で続いていればカビが活動を始める目安、80％以上になれば繁殖しやすいという目安があるため、60％未満を意識して管理すれば、カビの確率を大きく下げられます。

また、ペットの臭い・尿染みの退去費用や、ペットが壁・床を傷つけたときの保険については、当ブログの別記事でも解説しています。カビ・汚れ・傷は、それぞれ「通常損耗」「善管注意義務」の線引きが異なるので、あわせて確認しておくと安心です。

物件選びの段階でできる「カビリスク」の見抜き方

カビ対策は、実は物件選びで半分決まります。内見のときは、次の点を見ておくと、入居後の結露・カビのリスクをある程度見抜けます。①北向き・外壁に面した部屋の壁（触って冷たくないか、黒ずみがないか）　②窓の種類（ペアガラス・二重サッシか）　③押入れ・クローゼットの奥の壁紙や臭い　④浴室・洗面所の換気扇の有無と動作　⑤エアコンの設置位置と、吹き出し口まわりの壁紙の変色　⑥建物の風通し（窓の位置、通風の取りやすさ）。ペッターズ不動産では、ペットとの暮らしを前提に、こうした点も含めてご案内しています。

9. カビを見つけたら今すぐやる5つの手順

カビを見つけたとき、責任の線引きを左右するのは「そのあと何をしたか」です。判例②③が示すように、見つけた後の手入れや連絡は、そのまま評価の対象になります。次の5つの手順を、できれば当日中に進めてください。

管理会社へ送る連絡文の例

文面のポイントは、①事実（場所・大きさ・日付）②自分が行っている手入れ（拭き取り・換気）③依頼（原因確認・修繕）の3点をそろえることです。「責任は貸主にある」と断定する必要はなく、事実と手入れの内容を淡々と書いておけば、後で「放置していた」とは言われにくくなります。

自分で業者を呼ぶ前に確認すること

急いで専門のカビ取り業者を手配したくなりますが、貸主の承諾なしに壁紙や下地を触ると、「勝手に原状を変えた」として別のトラブルになるおそれがあります。民法607条の2は、貸主に通知しても相当の期間内に修繕されない場合や急迫の事情がある場合に借主が修繕できると定めていますが、これは通知と記録があってはじめて使える権利です。まず通知、次に相談、という順番を守ってください。

10. 退去時にカビの費用を請求されたときの対処法

退去立会いで「このカビ、借主さんの負担になります」と言われたとき、その場でサインをしてしまうのは避けたいところです。ガイドラインのQ&Aは、故意・過失によらない損傷は、確認サインをしていても負担する必要はないとしていますが、それでも後で争うのは手間がかかります。次の順番で冷静に対応しましょう。

ここで有効なのが、判例④の考え方です。たとえ手入れに問題があったとしても、長く住んでいればクロスの価値はほとんど残りません。入居年数が長い場合は、「壁紙の残存価値はほとんど残っていないはずだ」と、見積書の減価の有無を指摘できます。また、敷金の返還交渉の手段として、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に使える少額訴訟という制度があることも、頭に入れておくと交渉の心強い背景になります。敷金が返ってこないときの具体的な流れは、当ブログの別記事でも解説しています。

貸主側にも「やりすぎ」の線がある

ここまで借主側の視点を中心に述べましたが、貸主側にも現実的な線引きがあります。ゴールドオンラインの解説では、借主から「カビを理由に慰謝料を」と求められた場合でも、必要な修繕や損害賠償が行われれば慰謝料の支払い義務を負うケースは多くないとされています。物理的なカビの問題が解消された時点で、心理的・精神的な損害もなくなったと評価されるのが一般的だからです。損害賠償も、基本的にはカビによって入居者が被った費用（治療費や、入居できなかった期間の一般的なホテル代など）で足りるとされています。借主側も、過度な要求（高額な慰謝料や最新設備の設置など）は通りにくいと知っておくと、現実的な落としどころが見えやすくなります。

11. よくある質問Q&A

12. まとめ：カビは「予防」と「記録」で防げる

賃貸のカビは、「カビがある＝借主負担」でも「結露＝貸主負担」でもありません。責任を分けるのは、原因が建物の構造か暮らし方か、見つけた後に手入れや連絡をしたか、そして入居年数です。判例①のように結露を借主の責任としないもの、判例②のように約2割を借主負担としたもの、判例③のように結露を拭いていた借主を負担なしとしたもの、判例④のように18年以上の居住でクロスは負担なしとしたもの。結論の違いは、まさにこの3点の違いから生まれています。

ペットと暮らす家は、湿気の発生源が増えるぶん、カビ対策も一歩先を行きたいところです。そして、物件選びの段階で「結露しにくい窓」「風通し」「換気設備」を見ておくことが、入居後のトラブルを減らす最大の近道です。ペッターズ不動産では、ペット可物件のご紹介だけでなく、契約前の不安や入居後のトラブル予防のご相談も承っています。