勝手に鍵を替えられた、荷物を運び出された…それ、違法かもしれません
「家賃を滞納したら、いつの間にか鍵を変えられていた」「連絡が取れないうちに、荷物を勝手に処分されそうになった」——こうした話を聞いて不安になったことはありませんか。実は、家賃保証会社が使っていたこうした「追い出し条項」について、2022年12月に最高裁判所が違法・無効という重要な判断を下しています。この記事では、この最高裁判決の内容と、家賃滞納時に貸主・保証会社ができること／できないことを整理します。
この記事でわかること
「追い出し条項」とは何か
賃貸物件を借りる際、多くの契約で「家賃保証会社」との保証委託契約が求められます。家賃保証会社は、借主が家賃を滞納した場合に貸主へ立て替え払いを行う仕組みで、連帯保証人の代わりを担う存在です。VS弁護士グループの解説によると、借主の家賃滞納が続いた場合、家賃保証会社は契約に定められた「追い出し条項」によって借主へ立ち退きを求める運用が一般的に行われてきました。
しかし、2022年12月12日、最高裁判所はある家賃保証会社の契約書に使われていたこの「追い出し条項」について、法律事務所かがやきの解説によると、消費者の利益を一方的に害するものであり無効であると判断し、当該条項を用いた契約締結の差し止めを命じる判決を下しました。この判決は、賃貸経営に関わる貸主だけでなく、借主にとっても重要な内容を含んでいます。
最高裁が無効と判断した2つの条項
今回の判決で無効と判断されたのは、大きく分けて次の2つの条項です。
| 条項 | 内容 |
|---|---|
| 無催告解除条項 | 家賃等の滞納合計額が3ヶ月分以上に達した場合、保証会社が催告なしに賃貸借契約を解除できるとする条項 |
| みなし明渡し条項 | 滞納が2ヶ月以上続き連絡が取れない等の要件を満たすと、借主が明示的に異議を述べない限り、物件の明渡しがあったとみなせるとする条項 |
株式会社ランドネットの解説によると、この2つの条項が無効と判断された結果、条項を用いていた保証会社はその後、契約書の内容変更を余儀なくされました。「明示的に異議を述べなければ退去したものとみなす」という一方的な仕組みそのものが、法的に認められないとされたのです。
なぜ違法とされたのか——2つの法的根拠
高山不動産の解説によると、最高裁がこの条項を無効と判断した背景には、大きく2つの法理があります。
①消費者契約法10条 — 事業者が一方的に有利な条項を消費者に押し付けることを防ぐための法律。民法・商法上、貸主が契約を解除するには原則として催告が必要ですが、この条項は滞納額のみを理由に無催告での解除を可能にしており、消費者にとって不利な内容とされました。
②自力救済禁止の原則 — 自分の権利が侵害されていても、法律上の手続きを経ずに自分自身で解決してはならないという原則。契約の当事者ではない保証会社が、法的手続きを経ずに部屋の明渡しを一方的に決められる仕組みは、この原則に反すると判断されました。
つまり、たとえ滞納が続いていたとしても、その事実だけをもって一方的に契約を打ち切ったり、部屋から締め出したりすることは、法律上認められていないということです。
保証会社とのやり取りで不安なことがあれば、お気軽にご相談ください。
貸主・保証会社が「できないこと」
株式会社O-HOMEの解説によると、家賃滞納があったとしても、貸主・保証会社が行ってはいけない行為が明確に存在します。
- 借主の承諾なく鍵を交換し、部屋に入れなくすること
- 室内の残置物（家財など）を無断で撤去・処分すること
- 電気・ガス・水道などのライフラインを一方的に止めること
- 脅迫的な言動や、深夜・早朝の執拗な取り立てを行うこと
- 裁判所の手続きを経ずに、実力で部屋から退去させること
これらの行為は「自力救済」として法律で禁止されており、株式会社O-HOMEの解説では、こうした行為が民法上の不法行為や刑法上の住居侵入罪に該当し、損害賠償請求や刑事責任を問われる可能性があるとも指摘されています。契約書に特約として記載されていたとしても、公序良俗に反する内容として無効と判断されることがある点にも注意が必要です。
貸主・保証会社が「正しくできること」
一方で、家賃滞納が続く場合に貸主・保証会社が対応できなくなるわけではありません。平和エステートの解説によると、今回の判決以降も、契約解除や法的な手続きによる強制退去そのものは従前通り行うことができるとされています。ただし、その手順は法律に則ったものでなければなりません。
- 滞納が発生した時点での督促・催告
- 信頼関係の破壊が認められる状況での契約解除通知（一般的に3ヶ月以上の滞納が目安とされる）
- 解除後も退去しない場合の民事訴訟（明渡請求訴訟）
- 勝訴判決に基づく強制執行（裁判所を通じた法的な明渡し手続き）
つまり、滞納を続けても永久に住み続けられるわけではありませんが、その手続きには時間と法的なプロセスが必要であり、貸主・保証会社側が一方的に近道をすることは認められていない、というのが今回の判決の核心です。
滞納してしまったら、まずすべきこと
とはいえ、法律で守られているからといって、滞納を放置してよいわけではありません。滞納が続けば延滞損害金が発生し、信用情報に影響が出る可能性もあります。何らかの事情で家賃の支払いが難しくなりそうな場合は、滞納する前、あるいは滞納した直後の早い段階で、貸主や管理会社に相談することが最も重要です。
VS弁護士グループの解説によると、家賃滞納によって退去を求められたとしても、そのまま即座に退去する必要はなく、保証会社から突然の解除通知や明渡しを求められた場合は、まず弁護士など専門家に相談することが勧められています。感情的に対応するのではなく、状況を正確に把握したうえで、冷静に交渉・相談することが解決への近道です。
契約前に確認しておきたい保証会社の条項
これから賃貸契約を結ぶ方は、保証委託契約の内容にも目を通しておくことをおすすめします。今回の判決を受けて多くの保証会社が契約書の見直しを行っていますが、契約前に以下の点を確認しておくと安心です。
- 契約解除・明渡しの条件がどのように定められているか
- 滞納時の連絡・督促の流れがどうなっているか
- 保証会社の更新料・利用料の金額と支払いタイミング
- 保証会社の利用が必須の場合、選択の余地があるかどうか
契約時にこうした点を確認しておくことで、万が一の際にも慌てず、正しい知識をもって対応できます。
ペッターズ不動産にご相談ください
ペッターズ不動産では、保証会社の契約内容についても、契約前にわかりやすくご説明することを心がけています。「この条項はどういう意味なのか」「滞納してしまった場合、実際にどんな流れになるのか」など、不安に感じる点があれば遠慮なくご質問ください。
すでにご入居中で、家賃の支払いについてお困りの方も、早めにご相談いただくことで対応の選択肢が広がります。一人で抱え込まず、まずはお気軽にご連絡ください。
まとめ——「知っている」ことが自分を守る第一歩
2022年の最高裁判決により、家賃滞納を理由に一方的に鍵を交換したり、荷物を処分したりする「自力救済」は、法律で明確に禁止されていることが改めて確認されました。滞納を続けてよいわけではありませんが、正しい手続きを経ずに追い出されることもまた、あってはならないことです。万が一そうした状況に直面した場合は、一人で抱え込まず、早めに専門家や不動産会社に相談することが、自分自身を守る一番の方法です。
- VS弁護士グループ「家賃滞納で強制退去は違法？最高裁で出た追い出し条項に関する判決とは」
- 株式会社ランドネット「滞納時の"追い出し条項"、最高裁で違法判決！家賃債務保証会社が敗訴した理由とは」
- 法律事務所かがやき「家賃滞納による『追い出し』条項を無効と判断した最高裁判決」
- 高山不動産「賃貸追い出し違法判決！『追い出し条項』の落とし穴」
- 平和エステート「家賃滞納での『追い出し』条項違法判断で、賃貸経営への影響は？」
- 株式会社O-HOME「家賃を滞納している人の追い出しは違法？退去させるための条件や手順も解説」
- LIFULL HOME'S不動産投資編集部「家賃保証会社の追い出し条項は違法？仕組みをしっかりと理解しておこう」
