1. 2026年基準地価の全体像｜全国+1.5%で5年連続上昇

まずは「そもそも基準地価とは何か」と、今年発表された全国の数字を押さえておきましょう。ここを理解しておくと、後半のデータとのズレが読み解きやすくなります。

基準地価（正式名称：都道府県地価調査）は、各都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、国土交通省が9月に取りまとめて公表するものです。3月に発表される「公示地価（1月1日時点）」とあわせて、土地取引の目安や固定資産税・相続税評価の参考として使われています。つまり、基準地価は年に2回ある"土地の通信簿"のうちの後半戦という位置づけです。

国土交通省の報道発表（2026年9月15日）によると、令和8年の都道府県地価調査では、全国の全用途平均が5年連続で上昇しました。住宅新報の報道では、全用途平均が+1.5%（前年と同じ上昇率）、住宅地が+1.0%（前年と同じ）、商業地が+2.9%（前年から0.1ポイント拡大）と整理されています。

数字だけを見ると「今年も順調に上がっている」という印象ですが、住宅新報は同じ記事の中で「都市部の勢いに落ち着きも」という見出しを付けています。建築費の上昇で住宅の購入需要が抑えられ、都市部の開発計画にも遅れが出ていることが、上昇の勢いにブレーキをかけ始めているという指摘です。

実際、LIFULL HOME'S PRESSの解説によると、三大都市圏のうち東京圏と大阪圏は住宅地の上昇率がわずかに拡大した一方、名古屋圏は住宅地で+1.7%→+1.5%と上昇幅が縮小しました。全国平均の「+1.5%」という1つの数字の裏側では、伸びる地域と勢いが鈍る地域の差がはっきりし始めているのです。

このセクションのまとめ：2026年の基準地価は全国で5年連続上昇。ただし「勢いに落ち着き」が見え始め、地域差が広がっています。基準地価は7月1日時点の"土地"の評価であり、マンションや戸建ての実際の成約価格とは別物である点を、まず頭に入れておいてください。

2. 東京圏+4.0%・埼玉県住宅地+1.6%の中身

首都圏の住宅地は全国平均を大きく上回るペースで上がっています。では、埼玉県はどの位置にいるのでしょうか。

LIFULL HOME'S PRESSが整理した2026年基準地価の数字では、東京圏の住宅地は+4.0%（前年+3.9%）、大阪圏は+2.3%（前年+2.2%）、名古屋圏は+1.5%（前年+1.7%）でした。都道府県別の住宅地では、東京都が+5.8%、東京23区に限ると+8.7%、千葉県が+3.4%と、首都圏の中でも都心に近いほど上昇率が高い構図がはっきりしています。

埼玉県の発表（令和8年度地価調査について）によると、県内63市町村・832地点を調査した結果、住宅地は+1.6%（前年度+1.5%）、商業地は+3.3%（前年度+3.0%）、工業地は+2.8%（前年度+2.7%）でした。住宅地・商業地は5年連続、工業地は13年連続の上昇です。上昇した住宅地の地点数も394地点から406地点へ増えています。

グラフにすると一目瞭然ですが、埼玉県の住宅地+1.6%は、東京圏平均（+4.0%）の半分以下です。「首都圏の地価が上がっている」というニュースの主役は東京23区や千葉の人気エリアであり、埼玉県全体としては「緩やかな上昇」にとどまっていると読むのが実態に近いでしょう。

さらに、+1.6%はあくまで県内832地点の平均値です。平均値は、大きく上がった地点に引っ張られます。さいたま市や川口市のように東京への通勤利便性が高いエリアが平均を押し上げる一方、県東部・北部には横ばいや下落の地点も混在しています。ご自宅の価値を考えるときに「埼玉は+1.6%だから、うちも1.6%上がった」と単純に当てはめることはできません。

このセクションのまとめ：東京圏の住宅地は+4.0%、埼玉県は+1.6%。埼玉は上昇こそ維持していますが、ペースは首都圏の中でも控えめで、県内の地域差も大きいと考えるべきです。

3. 上がる郊外と伸びない郊外の境界線｜流山+13.3%と春日部+0.1%

同じ「都心から30km前後の郊外」でも、今年の基準地価ではくっきりと明暗が分かれました。その境界線はどこにあるのでしょうか。

ダイヤモンド不動産研究所の解説記事「2026年都道府県地価調査（基準地価）発表！東京圏では都心から郊外へ地価上昇が波及、上がる郊外と下がる郊外の境界線とは」では、都心の地価高騰が郊外へ波及している様子とあわせて、郊外の中での明暗が紹介されています。

同記事によると、千葉県の流山市は+13.3%、松戸市は+8.9%、柏市は+4.7%と高い上昇を示しました。一方、埼玉県東部・北部では春日部市が+0.1%、久喜市が横ばい、加須市は下落とされています。越谷市から見ると、春日部・久喜・加須はいずれも東武スカイツリーライン・伊勢崎線沿いの"お隣さん"であり、他人事ではない数字です。

境界線は「距離」ではなく「交通利便性」と「街の拠点性」

ダイヤモンド不動産研究所は、郊外の明暗を分ける要因を「単なる距離ではなく、交通利便性と街自体の拠点性（商業・行政機能の集積）」と分析しています。千葉県の成田市（+5.1%）や印西市（+3.8%）のように、都心から遠くても独自の産業や拠点性を持つ街は上昇しており、「東京からの距離だけでは説明できない」という指摘です。

この視点で越谷市周辺を見ると、次のような"物差し"が浮かび上がります。

• 都心への直通・所要時間：東京メトロ日比谷線・半蔵門線への直通や、JR武蔵野線との乗り換えがある駅は需要が底堅い
• 駅からの距離：同じ市内でも「駅徒歩10分以内」と「バス便」では、買い手の層も価格の粘り強さもまったく違う
• 生活拠点性：大型商業施設・病院・行政機能が集まる街は、車社会の郊外でも選ばれやすい
• 人口の流れ：子育て世帯が入ってくる街か、高齢化と人口減少が進む街かで、10年後の需要が変わる

このセクションのまとめ：郊外の地価は「都心からの距離」よりも「交通利便性」と「街の拠点性」で差がつく時代です。埼玉東部では春日部+0.1%・久喜横ばい・加須下落と、上昇の波が届きにくくなっている地域が目立ちます。

4. 地価と成約価格のタイムラグ｜首都圏中古マンションは4か月連続下落

「地価は上がっているのに、中古マンションの成約価格は下がっている」。一見矛盾するこの現象こそ、今の市場を読み解く最大のカギです。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例データ「Market Watch」2026年8月度によると、首都圏の中古マンション市場は次のような状況でした。

出典：東日本不動産流通機構「レインズ Market Watch」2026年8月度（首都圏）の公表値を整理したもの

成約件数が減り、成約単価が下がり、在庫が積み上がる——これは教科書どおりの「需給の緩み」のサインです。1か月前の7月度でも、同じく東日本レインズのデータで中古マンションの成約価格は前年同月比−0.7%、成約件数は−8.6%と弱含んでおり、夏以降に下落幅が広がってきたことがわかります。

なぜ「地価上昇」と「成約価格下落」が同時に起きるのか

理由は大きく3つあります。

特に③は見落とされがちです。不動産の価格は、最終的には「買いたい人が、いくらまで払えるか」で決まります。地価という"原価側"の数字が上がっても、買い手の支払い能力という"需要側"の天井に当たれば、価格はそれ以上伸びません。むしろ売り出し物件が増えれば、値下げ競争が起きやすくなります。

このセクションのまとめ：2026年8月の首都圏中古マンションは、成約件数−10.5%・成約㎡単価−3.8%・在庫+8.2%と、需給の緩みがはっきりしてきました。基準地価は"過去の通知表"、成約データは"今の小テスト"。売り時を考えるなら後者を重視しましょう。

5. 埼玉東部の中古マンション㎡単価−10.1%をどう読むか

レインズの地域別データを見ると、埼玉県内でもエリアによって動きが真逆になっていることがわかります。越谷・草加・春日部などを含む「埼玉東部」の数字は要注目です。

東日本レインズ「Market Watch」2026年8月度の地域別データでは、中古マンションの成約㎡単価（前年同月比）が次のようになっています。

さいたま市が+13.4%、千葉常磐エリアが+15.9%と大きく伸びる一方で、埼玉東部は成約㎡単価35.24万円で前年同月比−10.1%と、首都圏の主要エリアの中で目立つマイナスとなりました。同じデータで、埼玉東部の成約件数は53件、在庫件数は656件（前年同月比−11.4%）です。

「−10.1%」を過大にも過小にも受け止めないコツ

ここで冷静に押さえておきたいのが、成約件数が月53件と少ない点です。件数が少ないエリアでは、その月にたまたま築年数の古い物件や駅から遠い物件の成約が多いだけで、平均単価が大きく振れます。1か月の数字だけで「埼玉東部のマンションは1割下がった」と断定するのは早計です。

一方で、「件数が少ないから気にしなくていい」と片付けるのも危険です。首都圏全体が4か月連続で単価下落、在庫は6か月連続で増加という大きな流れの中にあり、さいたま市や千葉常磐のような"選ばれるエリア"に需要が集中していることの裏返しとも読めるからです。

つまり埼玉東部でマンションを売るなら、「エリア平均がいくらか」よりも、ご自身の物件が"選ばれる側の条件"をどれだけ持っているかを見極めることが重要になります。駅距離、築年数、管理状態、間取りの汎用性——これらが揃っていれば平均の下落に引きずられにくく、逆に弱点がある物件ほど、早めに適正価格で勝負したほうが結果的に手取りが残りやすい局面です。

このセクションのまとめ：埼玉東部の中古マンション成約㎡単価は2026年8月に前年同月比−10.1%。件数が少ないためブレはありますが、首都圏全体の需給緩和とエリア間の二極化を示すサインとして受け止め、物件ごとの"選ばれる力"を点検しましょう。

6. 日銀1.25%利上げと住宅ローン金利｜変動・フラット35の最新動向

基準地価の発表からわずか3日後、もう1つの大きなニュースがありました。日本銀行の追加利上げです。

日本経済新聞の報道によると、日本銀行は2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げることを決めました（2人の委員が反対票）。住宅ローン比較サービスのモゲチェックの解説では、この水準は1995年以来、約31年ぶりの高さです。前回の利上げは2026年6月（0.75%→1.0%）で、わずか3か月での追加利上げとなり、「おおむね半年に1回」とみられていたペースが加速した形です。

変動金利はいつ上がる？主要銀行の動き

モゲチェックのまとめによると、6月の利上げを受けて各行は順次変動金利を引き上げており、PayPay銀行は7月に年0.35%、ドコモSMTBネット銀行は8月に年0.25%、三菱UFJ銀行・三井住友銀行は9月に年0.25%の引き上げを実施しました。9月の利上げ分については、早い銀行で10月以降、多くの銀行で12月から2027年1月にかけて新規借入の金利に反映される見込みとされています。

固定金利も上昇傾向です。リクルートの住宅ローン情報サイト「はじめての住宅ローン」によると、フラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は2026年9月に3.46%で、8月の3.29%から0.17ポイント上昇しました。5月には2.71%だったので、わずか4か月で0.75ポイントも上がったことになります。

売却を考えている方にとって大事なのは、金利の上昇は"買い手の購買力"を直接削るという点です。売主自身の住宅ローンの金利よりも、「これから買う人がいくら借りられるか」のほうが、売却価格にはるかに大きな影響を与えます。次のセクションで、その影響を具体的な数字で見てみましょう。

このセクションのまとめ：日銀は9月18日に政策金利を1.25%へ引き上げ、利上げのペースも加速。変動金利は年末から年明けにかけて新規借入分が上がる見込みで、固定金利のフラット35も9月に3.46%まで上昇しています。

7. 買い手の予算はどれだけ縮む？借入可能額シミュレーション

金利が上がると、同じ年収でも借りられる金額が減ります。これが売却価格にどう響くのか、簡単な試算で確認してみましょう。

ここでは、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を25%、返済期間35年、元利均等返済、ほかの借入なしという条件で、金利ごとの借入可能額を計算しました。金利は、利上げ前の変動金利の目安として0.8%、利上げ反映後の変動金利の目安として1.3%、固定金利の例としてフラット35の9月最頻金利3.46%を使っています（いずれも当社による単純計算で、実際の審査金利・審査基準は金融機関ごとに異なります）。

世帯年収600万円の買い手で比べると、金利が0.8%から1.3%に上がるだけで借入可能額は約362万円減少します。固定金利3.46%で借りる前提なら、0.8%のときより約1,500万円以上も少なくなります。

逆に、同じ4,000万円を35年で借りた場合の毎月返済額を計算すると、金利0.8%で約10.9万円、1.3%で約11.9万円、3.46%では約16.4万円になります。0.5%の金利差で月約9,400円、年間で約11万円の負担増です。

売主にとっての意味｜「買える人の数」が減る

借入可能額が数百万円単位で下がるということは、売主から見ると「その価格で買える人の数」が減ることを意味します。たとえば4,300万円で売り出した物件は、利上げ前なら世帯年収600万円の層でも射程に入っていましたが、利上げ後は年収650〜700万円以上の層に絞られていきます。候補者が減れば、内覧数が減り、値下げ交渉を受けやすくなるのは自然な流れです。

特に埼玉東部のように、都心より手頃な価格帯を求める一次取得層（初めて家を買う世帯）が主な買い手となるエリアでは、この影響を受けやすいと考えられます。9月利上げ分が新規借入の金利に反映される年末〜年明けの前に売り出すか、その後の市場を見て判断するかは、売却戦略上の大きな分かれ目です。

このセクションのまとめ：金利が0.5%上がると、年収600万円の買い手の借入可能額は約360万円減る試算です。買い手の"財布の天井"が下がることは、売出価格の上限が下がることとほぼ同じ意味を持ちます。

8. 在庫増加と「売出価格と成約価格のワニの口」

売り出し価格と実際に決まる価格の差が広がっているとき、市場は「売主の期待」と「買主の現実」がすれ違っている状態です。

不動産業界では、売り出し中の物件（在庫）の価格と、実際に成約した価格のグラフが上下に開いていく様子を「ワニの口」と呼びます。口が開くほど、売主が付けた価格では売れず、値下げや長期化が起きやすいことを意味します。

東日本レインズの2026年8月度データを整理した住宅情報サイトの解説によると、東京都の中古マンション在庫件数は28,082件（前年同月比+21.3%）で、9か月続けて前月より増加しました。さらに、在庫の㎡単価と成約の㎡単価の開きは、1年前の1.19倍から1.46倍へと拡大しています。つまり「売り出し価格は成約価格の約1.5倍」という、かなり強気な値付けの物件が市場に積み上がっている状況です。

東京都の話だから埼玉には関係ない、とは言い切れません。都内で売れ残った物件が値下げされれば、「都内で予算オーバーだから埼玉へ」と流れてきていた買い手の一部が、再び都内に目を向ける可能性があります。都内の在庫増加は、時間差で郊外の需要を奪うことがあるのです。

ワニの口が開いている局面での売出価格の考え方

• 「売り出し事例」ではなく「成約事例」を基準にする：ポータルサイトに並ぶ価格は"希望価格"にすぎません。査定の根拠は、実際に決まった価格で確認しましょう。
• 最初の1か月の反響を重視する：新着時がもっとも注目を集めるタイミング。ここで問い合わせが少なければ、価格が相場から外れているサインです。
• 小刻みな値下げより、最初の適正価格：何度も値下げを繰り返すと「売れ残り物件」の印象がつき、かえって指値（値引き交渉）を受けやすくなります。

このセクションのまとめ：東京都の中古マンション在庫は前年比+21.3%、在庫と成約の単価差は1.46倍に拡大。"強気の売り出し価格"が通りにくい市場になりつつあり、成約事例を基準にした値付けがこれまで以上に重要です。

9. 中古戸建て・土地を売る場合の考え方

ここまでマンションを中心に見てきましたが、越谷をはじめとする埼玉東部は戸建て・土地の取引も多いエリアです。戸建て・土地の場合は、見るべきポイントが少し変わります。

東日本レインズの2026年7月度データによると、首都圏の中古戸建ての成約価格は前年同月比+0.6%とほぼ横ばいながら7か月連続で上昇しました（成約件数は−1.9%）。中古マンションが下落に転じた一方で、戸建ては今のところ価格を維持しているといえます。

戸建て・土地は、マンションに比べて価格に占める「土地」の割合が大きいため、基準地価の動きがより直接的に効きます。埼玉県の住宅地が+1.6%と5年連続で上昇していることは、戸建て・土地の売主にとっては追い風です。ただし、第3章で見たように、春日部+0.1%・久喜横ばい・加須下落と、県東部・北部では上昇がほぼ止まりつつある地域もあります。

建売業者の仕入れ意欲も価格に効く

ある程度まとまった広さの土地や古家付きの土地では、個人だけでなく建売住宅を供給する事業者も買い手になります。事業者は「土地代＋建築費＋利益」で販売価格を逆算するため、建築費の高騰や、最終的な買い手（一般の購入者）のローン事情が厳しくなると、土地の仕入れ価格を抑えようとします。住宅新報が指摘した「建築費の上昇で住宅需要が抑えられている」という構図は、こうした事業者経由の土地取引にも影響します。

また、総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。相続などで使わなくなった実家を「いつか売ればいい」と放置していると、建物の劣化とともに売却の選択肢が狭まっていきます。地価が上昇基調にある今のうちに、方針だけでも決めておくことをおすすめします。

このセクションのまとめ：首都圏の中古戸建ては7月時点で7か月連続の価格上昇と底堅く、土地の割合が大きい分、地価上昇の恩恵を受けやすい資産です。ただし埼玉東部・北部では地価の伸びが止まりつつある地域もあり、建築費や金利の影響で事業者の仕入れ姿勢も慎重になり得ます。

10. 売却の手取りを左右する税金｜3,000万円特別控除と所有期間

「いくらで売れるか」と同じくらい大切なのが「いくら手元に残るか」です。売却のタイミングによって、税金が大きく変わるケースがあります。

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。国税庁の案内によると、譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が最大の味方

国税庁タックスアンサー No.3302によると、自分が住んでいる家（居住用財産）を売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、いくつかの要件を満たす必要がありますが、多くのマイホーム売却では、この特例で税金がかからないか、大幅に軽くなります。

注意したいのは、住み替えで空き家にしてから売却までに時間がかかりすぎると、この特例が使えなくなる点です。「市況が良くなるまで待とう」と空き家のまま何年も置いておくと、相場で得をするどころか、税金面で大きく損をする可能性があります。

このセクションのまとめ：売却の手取りは税金で大きく変わります。マイホームなら3,000万円特別控除、所有10年超なら軽減税率も検討可能。ただし空き家期間が長引くと特例が使えなくなるため、「相場待ち」には税金面のリスクもあります。具体的な税額は税理士・税務署にご確認ください。

11. 埼玉東部で「売り時」を判断する5つのチェックポイント

ここまでのデータを踏まえ、越谷・草加・春日部など埼玉東部で自宅の売却を考えている方が、今チェックすべきポイントを5つにまとめました。

この5つのうち、1と2は「上がる側」、3と4が「今は厳しい側」に当てはまるなら、早めに適正価格で売り出すほうが結果的に有利になりやすいと考えられます。逆に、駅力が高く競合も少ない物件なら、慌てずに条件の良い買い手を待つ戦略も取り得ます。大切なのは、「地価が上がっているらしいから」という漠然とした理由ではなく、データに基づいて自分の物件の戦略を決めることです。

このセクションのまとめ：駅力・成約事例・買い手予算・競合在庫・税金の期限。この5つを確認すれば、「今売るべきか、待てるか」の判断材料がそろいます。

12. よくある質問（Q&A）

2026年の基準地価と利上げについて、売却を検討中の方からよく寄せられる質問にお答えします。

13. まとめ｜地価ニュースより「成約事例」と「買い手の財布」を見る

2026年の基準地価は、全国で5年連続の上昇、埼玉県の住宅地も+1.6%と上昇を維持しました。見出しだけを読めば「まだまだ不動産は上がる」と感じるかもしれません。しかし、同じタイミングの成約データと金利の動きを重ねると、まったく違う景色が見えてきます。

不動産の価格は、最終的に「その家を、その価格で買える人がいるか」で決まります。地価は"過去の通知表"、成約データは"今の小テスト"、そして金利は"買い手の財布の大きさ"。この3つをセットで見ることが、2026年秋以降の売却で後悔しないための基本です。

ペッターズ不動産は、越谷市を拠点に埼玉東部・首都圏の不動産売買をお手伝いしています。「今売るべきか、もう少し待てるか」を、成約事例と市場データをもとに一緒に考えます。売却を決めていない段階のご相談も大歓迎です。