「その連帯保証契約、実は無効かも」
2020年民法改正"極度額ルール"を知らない人が多すぎる件
「息子の賃貸契約の連帯保証人になった」「友人に頼まれて保証人を引き受けた」——こうした経験がある方に、ぜひ知っておいてほしいルールがあります。2020年4月の民法改正により、連帯保証人の責任には必ず「極度額（責任の上限額）」を書面で定めなければならないことになりました。そして、この極度額が定められていない保証契約は、法律上そもそも無効になります。この記事では、この意外と知られていないルールの内容と、契約時・保証人を頼む(頼まれる)ときに確認すべきポイントを解説します。
この記事でわかること
「極度額」とは何か
Lnote（東急リバブル）の解説によると、極度額とは、連帯保証人が実際に支払い義務を負う金額の上限のことです。たとえば「極度額100万円」と契約書に定められている場合、借主が家賃滞納や損害賠償などで150万円の債務を負ったとしても、連帯保証人が負担するのは極度額の範囲内である100万円までとなり、残りの50万円については支払いを拒否できます。
以前は、連帯保証人が負う責任の範囲に上限がなく、家賃滞納が長期化すれば保証人がどこまでも責任を負い続けるという、非常に重い制度でした。極度額ルールは、この「青天井」の責任にブレーキをかけるために導入された仕組みです。
なぜこのルールができたのか
大阪府の解説によると、平成29年に成立した改正民法により、個人が保証人となる根保証契約では極度額を定めなければその効果を生じないとされ、令和2年4月1日から施行されています。これは賃貸借契約における連帯保証にもそのまま適用されます。
背景には、親族や知人などの善意で保証人を引き受けた個人が、想定もしていなかった高額な債務を突然背負わされるトラブルが社会問題化していたことがあります。保証人になる人が「一体どこまで責任を負うのか」をあらかじめ明確にすることで、こうした過度な負担からの保護を図ったのが、この改正の狙いです。
極度額を定めないと何が起きるのか
神戸相続・成年後見サポートセンターの解説によると、2020年4月以降に締結された個人の連帯保証契約において極度額の定めがない場合、その保証契約自体が無効になります。つまり、契約書に「連帯保証人：〇〇」と署名・押印されていたとしても、極度額が書面に明記されていなければ、その人は法律上、一切の支払い責任を負わなくてよいことになります。
これは保証人にとっては「守られる」ルールですが、貸主にとっては見逃せないリスクでもあります。契約書の不備によって、いざというときに保証人からの回収が一切できなくなってしまう可能性があるからです。借主・保証人・貸主のいずれの立場でも、極度額が正しく書面に明記されているかどうかは、確認しておく価値のあるポイントです。
契約書の保証条項について確認したい方は、お気軽にご相談ください。
極度額の相場と決め方
森下不動産の解説によると、極度額の金額そのものに法律上の規定はなく、貸主と保証人の間の合意で自由に決めることができます。ただし、あまりに高額に設定すると、保証人を引き受けてくれる人がいなくなってしまうため、実務上は賃料の12ヶ月〜24ヶ月分程度に収まるケースが多いとされています。
エイブルの解説では、火災などによる原状回復費用のように、借家人賠償保険で補えない金額についても、極度額の範囲内で連帯保証人が負担することになるとされています。つまり、単なる家賃滞納だけでなく、損害賠償まで含めた「万が一」の総額を想定して極度額が設定されている点も理解しておく必要があります。
自分の契約は対象か——2020年3月以前との違い
公益社団法人全日本不動産協会の解説によると、この極度額ルールが適用されるのは、2020年4月1日以降に新規に締結された保証契約です。それ以前に締結された賃貸借契約の保証については、施行日を過ぎた後も極度額の定めがなくても有効とされます。
| 契約のタイミング | 極度額ルールの適用 |
|---|---|
| 2020年3月31日以前に締結（保証契約含む） | 極度額の定めがなくても有効 |
| 2020年4月1日以降に新規締結 | 極度額の定めが必須（ないと無効） |
| 2020年4月以降に「保証契約」を更新 | 極度額の定めが必須（ないと無効） |
少しややこしいのが、「賃貸借契約」を更新しても「保証契約」自体を更新していない場合の扱いです。全日本不動産協会の解説によると、この場合は保証契約には引き続き旧法が適用され、極度額の定めがなくても無効にはならないとされています。長年住み続けている賃貸物件がある場合は、自分（または保証人）の契約がどちらに該当するのか、一度確認しておくと安心です。
保証人になる前に確認すべきチェックリスト
これから家族や友人に連帯保証人を頼まれた場合、引き受ける前に次の点を必ず確認しましょう。
- 契約書に「極度額」が具体的な金額で明記されているか
- 極度額の金額は、自分にとって無理のない範囲か
- 連帯保証人としての責任の範囲（滞納家賃・原状回復費用等）を理解しているか
- 貸主から主たる債務の履行状況について情報提供を受けられる権利があることを知っているか
エイブルの解説によると、借主が滞納などの債務不履行を起こした場合、保証人からの請求があれば、貸主は遅滞なく滞納状況などの情報を提供する義務があります。この権利を知らずに、いつの間にか多額の請求を受けて初めて事態を知る、というケースを避けるためにも、こうした制度を理解しておくことが重要です。
借主側が知っておくべきこと
極度額ルールの導入以降、個人の連帯保証人を確保することのハードルが上がったこともあり、近年は連帯保証人ではなく、家賃保証会社の利用が主流になりつつあります。保証会社は法人であり、個人根保証契約の極度額ルールの対象にはなりません。
物件によっては、保証会社の利用に加えて、連帯保証人も別途求められるケースもあります。これから賃貸契約を結ぶ方は、自分の物件がどちらの仕組みを採用しているのか、また連帯保証人を頼む場合は、極度額がきちんと契約書に明記されるのかを、契約前に確認しておくとよいでしょう。
ペッターズ不動産にご相談ください
ペッターズ不動産では、契約時に連帯保証人や保証会社に関する条項についても、分かりやすくご説明することを心がけています。「極度額はどのくらいに設定されているのか」「保証人と保証会社、どちらが必要なのか」といった疑問にも、契約前にしっかりお答えします。
すでにご契約中の物件についても、保証条項の内容に関するご相談を承っております。不安な点があれば、お気軽にお問い合わせください。
まとめ——「上限額」の有無が、責任の重さを大きく左右する
2020年4月の民法改正により、個人の連帯保証契約には「極度額」の明記が必須となり、これがなければ保証契約自体が無効になります。保証人を頼む側も、頼まれる側も、この一点を確認するだけで、思わぬトラブルを未然に防ぐことができます。連帯保証人という言葉に漠然とした不安を感じている方は、まず契約書の中に「極度額」が具体的な金額で書かれているかどうかを確認することから始めてみてください。
- 大阪府「民法の一部改正とそれに伴う手続きについて」
- Lnote（東急リバブル）「賃貸借契約における極度額とは？限度額との違いは？民法改正によるポイントを解説」
- エイブル オーナー向けサイト「【民法改正】連帯保証人制度の変更ポイントをわかりやすく解説！」
- 公益社団法人全日本不動産協会「更新しない連帯保証契約と改正民法の適用の可否」
- 森下不動産「ちなみに『極度額』ってなんですか!?」
- 神戸相続・成年後見サポートセンター「不動産賃貸借契約における連帯保証人の極度額はどのように定めればよいか」
