「在庫が増えた」「売れ行きが鈍った」というニュースを見て、『もう少し待てば安く買えるのでは』と考える方が増えています。ところが数字を細かく見ると、価格はほとんど崩れておらず、金利は上がっています。この記事は、2026年7月のREINSデータと住宅ローン金利の動きをもとに、『待つ』ことのメリットとコストを一緒に確認するための記事です。

結論：在庫は増え、成約は減った――でも「買い手天国」ではない

「在庫が増えて、売れ行きが鈍っている。ということは、もう少し待てば安く買えるのでは？」――ここ数か月、こうしたご相談が増えています。結論から言うと、数字は『買い手が選べる余地が広がった』ことを示していますが、『価格が大きく下がる』とまでは言えません。

理由は単純で、成約件数が減った一方で、成約価格そのものはほとんど動いていないからです。売れ行きが鈍っているのに値段は崩れていない――これは、売り手が簡単には値下げに応じていない、つまり『売れないなら出さない』『売れないなら待つ』という売り手側の様子見が働いている可能性を示しています。

さらに、買い手にとって重要なのは住宅ローン金利です。2026年9月の報道では、調査対象の主要13銀行すべてが10年固定金利を引き上げています。物件価格が横ばいでも、金利が上がれば毎月の返済額は増えます。つまり、『価格』と『金利』の両方を見なければ、待つことが得かどうかは判断できません。

この記事では、2026年7月のREINSデータを中心に、東京と埼玉で何が違ったのか、在庫増をどう読めばよいのか、そして買う人・売る人がそれぞれ何を確認すべきかを、数字と試算で整理します。なお、ここで扱う数字は出典を確認できたものだけです。

先に行動の指針だけ挙げておきます。①在庫が増えたエリアでは、物件をじっくり比較し、指値（値引き交渉）の余地を探る価値がある。②ただし価格全体が下がっているとは限らないので、『下がるまで待つ』戦略は金利上昇とセットで考える。③売り手は、強気の価格設定のまま長期化すると不利になりやすい。この3点を、以下の各章で掘り下げます。

2026年7月の数字を表で確認する

まず、REINSが公表している2026年7月度の首都圏中古マンションの数字を、首都圏全体・東京都・埼玉県で並べます。数字はすべて前年同月比です。

（出典：REINS「首都圏 中古マンション 2026年7月度」サマリー）

表を見て最初に気づくのは、首都圏全体では成約㎡単価が−1.5％なのに、東京都も埼玉県も単価はプラスだという点です。首都圏全体の数字は東京・神奈川・埼玉・千葉の合算なので、どこかのエリアが大きく下がっているか、あるいは物件の構成（築年数・広さ・駅距離など）が変わった可能性があります。東京と埼玉が上がっているのに全体が下がるということは、神奈川や千葉で単価が下がったか、成約に占める物件の中身が変わったことが考えられます（この記事では東京・埼玉以外の詳細数値は確認できていないため、断定は避けます）。

もう一つ大事なのは、成約件数の落ち込みが東京都で特に大きいことです。東京都は1,863件で−13.9％。埼玉県の−3.2％と比べると、東京のほうが売れ行きの鈍化が強く出ています。一方で東京都の成約価格は7,004万円と＋2.2％。件数が減ったのに価格は上がっているわけで、『売れる物件は高くても売れるが、そうでない物件は動かない』という二極化の様子がうかがえます。

東京は成約−13.9%、埼玉は単価＋2.3%――割れた理由

なぜ東京と埼玉で、こうした違いが出たのでしょうか。データだけでは原因を断定できませんが、考え方の筋道を整理します。

東京：価格が上がりすぎた反動で、買い手が追いつけない

東京カンテイが2026年7月23日に発表した調査（共同通信配信）によると、東京23区の中古マンション（70㎡換算）の6月の平均価格は1億2741万円で、前月比−0.8％と26カ月ぶりに下落しました。記事では、5月までは25カ月連続で最高値を更新していたこと、そして「都心での高騰に消費者が追い付けず、不動産会社が価格を下げる動きが出ている」という趣旨が伝えられています。ただし前年同月比では＋23.3％と、依然として高水準です。

つまり東京は、『大きく上がり続けた後に、ようやく一服し始めた段階』と読めます。REINSの東京都の成約件数−13.9％は、この『高すぎて手が出ない』という買い手側の事情と整合的です。

埼玉：価格帯が手の届く範囲にあり、単価はまだ上昇

埼玉県の成約価格は2,993万円、㎡単価は44.53万円です。東京都の7,004万円・121.08万円/㎡と比べると、半分以下の水準です。東京の価格上昇に耐えられなくなった層が、価格の手が届く埼玉・神奈川・千葉に流れる――という動きは以前から指摘されており、埼玉の単価が＋2.3％と底堅いのは、こうした需要の受け皿になっている面があると考えられます（これは私たちの見立てであり、データが直接示しているわけではありません）。

もう一つ、見落とされがちな視点があります。『成約件数』は、買いたい人が多いかどうかだけでなく、『買いたい条件に合う物件が、買える価格で出ているか』にも左右されます。東京では、共働き世帯（パワーカップル）を中心に高額帯の物件が買われてきましたが、価格が1億円を超えるエリアでは、そもそも買える人が限られます。売り手が価格を下げないまま在庫が積み上がれば、成約件数は自然に減ります。つまり、件数の減少は『需要が消えた』というより『価格と需要が噛み合わなくなった』サインと捉えるほうが実態に近いかもしれません。

一方、埼玉では、東京で買えなかった層の受け皿になる動きがある一方、さいたま市内の人気駅と、郊外・埼玉東部の駅では状況が異なります。駅から遠い、築年数が古い、管理状態に不安がある、といった物件は、県平均が上がっていても値下がりすることがあります。県や都の『平均』は、あくまで全体の傾向を見るための目安であり、個別の物件の価格を保証するものではありません。

在庫47,151件（＋5.5％）をどう読むか

次に、在庫の増加をどう読むかです。REINSの2026年7月データでは、首都圏の中古マンション在庫件数は47,151件で前年同月比＋5.5％でした。参考として、リバブルが紹介している2026年5月のデータでは、在庫は45,804件（＋3.4％）、成約件数は3,709件（−3.4％）、成約価格は5,067万円（−4.6％）でした。

同じ指標でも、出典や算出のタイミングで前提が違う可能性があるため、厳密な時系列比較はできません。それでも、在庫の前年比が＋3.4％から＋5.5％へ広がり、成約件数の前年比が−3.4％から−8.6％へ落ち込んだという方向性は読み取れます。リバブルの報告では、5月の㎡単価の下落は「2020年4月以来73ヶ月ぶり」とされ、価格面でも変化の兆しが出ていました。

在庫増が意味する3つのこと

1つ目は、選べる物件が増えること。買い手にとっては、同じ予算・同じエリアで比較できる物件数が増えます。焦って1件目で決める必要がなくなります。

2つ目は、売り手間の競争が強まること。似た条件の物件が並ぶと、価格・室内の状態・見せ方で差がつきます。相場より高い価格のまま出し続けると、在庫の中に埋もれていきます。

3つ目は、値下がりが起こるとすれば『個別の物件から』ということ。全体の平均価格がすぐ下がるのではなく、長く売れ残った物件、相場より割高な物件から順に価格が調整されていきます。したがって、買い手は『平均が下がるのを待つ』より『売り出しから時間が経った物件を探す』ほうが、現実的に効く場合があります。

これから毎月チェックしたい指標

在庫増が『一時的な揺れ』なのか『トレンド』なのかは、1か月のデータでは判断できません。次のような指標を、毎月の公表データで追うことをおすすめします。

これらはREINSなどの公表データで、おおむね月ごとに確認できます。『ニュースの見出し』だけで判断せず、件数・価格・金利を並べて、最低でも3か月分の流れを見ると、振り回されにくくなります。

また、同じ『在庫増』でも、新築マンションの供給や、中古戸建の動きによっても中古マンション市場は影響を受けます。リバブルの2026年5月度レポートでは、中古戸建の成約価格は4,215万円（＋8.7％）、5か月連続の上昇と紹介されています。マンションは在庫増で様子見が出ている一方、戸建は価格が上がっているという違いは、『住まい全体』の需要がどう分かれているかを考えるヒントになります。

10年固定は全行引き上げ――金利のほうは「待てば下がる」ではない

物件価格と同じくらい重要なのが、住宅ローン金利です。ここは『待てば下がる』とは言いにくい状況です。

リクルートの住宅ローン解説（2026年6月時点）によると、大手5行の10年固定型住宅ローン金利は11カ月連続で引き上げられ、平均は3.56％を超えました。内訳は、三菱UFJ銀行3.27％、三井住友銀行3.50％、みずほ銀行3.25％、三井住友信託銀行4.015％、りそな銀行3.745％。フラット35（21〜35年）は3.210％、大手の変動金利の平均は0.975％と紹介されています。背景として、長期金利（10年物国債利回り）が2.657％と前年同期より1.1ポイント上昇していることや、日銀の政策金利引き上げが挙げられています。

さらに、ダイヤモンド不動産研究所の2026年9月2日付の記事では、調査した主要14銀行のうち変動金利を引き上げたのは4行、10行が据え置きで、調査した13銀行のすべてが10年固定金利を引き上げたとしています。みずほ銀行の10年固定は3.450％、フラット35（買取型）は3.460％（前月から引き上げ）、10年国債利回りは2.994％で「約30年ぶりの高水準」と報じられています。

ここで注意したいのは、変動金利と固定金利で状況が違うことです。変動金利は9月時点で主要14銀行のうち10行が据え置きでしたが、固定金利は全行が上がっています。固定金利は将来の長期金利の見通しを織り込んで動くため、『これから上がる』という市場の見方が反映されやすい側面があります。

試算：金利1％の差は月約2万円・総額約800万円

金利が上がると、実際に毎月の返済額はどのくらい変わるのでしょうか。ここでは、次の条件で元利均等返済の試算を行いました（当社による計算で、公的な統計ではありません。ボーナス払い・諸費用・団信・金利の見直しは考慮していません）。

金利が1％上がるだけで、4,000万円・35年返済の場合、月々は約2万円、総額では約800万円増える計算です。この感覚は、ビジネス系メディアの2026年1月の解説にも近い形で紹介されています（同記事は、金利が1％上がると月々の返済はおよそ2万円前後、総返済額では700万円前後の差になるとしています。試算の前提で数字が少し違ってきます）。

では、物件価格が下がるのを待つ価値はあるのでしょうか。たとえば4,000万円の物件が2％下がると80万円の値下がりです。一方、金利が1％上がれば総額で約800万円増えます。『待つ間に金利が動くリスク』のほうが、『価格が少し下がるメリット』を上回ることがある――これが、今の局面で最も見落とされやすいポイントです。

もちろん、これは『今すぐ買うべき』という意味ではありません。金利の見通しは誰にも断定できませんし、収入・貯蓄・家族計画によって最適解は人それぞれです。大切なのは、『待つ』という選択にも費用（機会損失・金利リスク）があると理解したうえで、比べることです。

変動・固定を選ぶときの考え方

試算の0.975％は『大手の変動金利の平均』、1.975％・2.975％は『もし金利が1％・2％上がったら』という仮定です。変動金利は、返済開始後に金利が上がると、返済額や元本の減り方（未払利息）に影響します。多くの変動金利型には『5年ルール（返済額は5年間変わらない）』『125％ルール（見直し後の返済額は従前の125％まで）』といった仕組みがありますが、これは返済額の急増を和らげるだけで、利息の負担そのものがなくなるわけではありません。金融機関ごとに条件が異なるため、必ず契約前に確認してください。

固定金利は、当初の金利が高い代わりに、期間中の返済額が確定します。2026年6月時点で大手5行の10年固定の平均は3.56％超と、変動金利（平均0.975％）との差は大きく開いています。この差は、『今後の金利上昇リスクを金融機関に肩代わりしてもらうための保険料』のようなものと考えると理解しやすいです。保険料が高すぎると感じるなら変動、安心を優先するなら固定、という整理ができます。

また、『10年固定』は10年間だけ金利が固定され、その後は再びその時点の金利に切り替わります。10年後に金利が高くなっていれば、返済額が増える可能性があります。全期間固定（フラット35など）は、フラット35（21〜35年）が3.210％（2026年6月・リクルート記事）と、10年固定の大手平均より低い水準で紹介されていました。ただし、フラット35には物件の基準や手数料などの条件があるため、金利だけで比べず、総コストで検討しましょう。

余裕資金が手元にある場合の『繰上返済』も一つの考え方です。変動金利で借りて、金利が上がり始めたら繰上返済で元本を減らす、という戦略は一般的ですが、繰上返済に回した分の現金が手元からなくなる点は注意が必要です。教育費・老後資金・緊急時の生活防衛資金を残したうえで判断しましょう。

「待てば安くなる」が外れる3つのパターン

『在庫が増えているから、待てば安くなる』という期待が外れやすいパターンを3つ整理します。

パターン1：売れ行きが鈍っても、売り手が値下げしない

成約件数が減っているのに成約価格がほとんど変わっていない（首都圏−0.7％）のは、売り手が値下げに応じず、売り出しを取り下げたり様子見したりしている可能性を示します。買い手が待っていても、売り手が動かなければ価格は下がりません。

パターン2：良い物件から先に売れていく

在庫が増えても、立地・管理状態・価格のバランスが良い物件は早く動きます。残るのは、何らかの理由で敬遠されている物件です。『待っている間に、狙っていた物件が成約してしまった』という相談は珍しくありません。在庫が多い＝全部の物件が選び放題、ではないということです。

パターン3：金利上昇で『買える金額』が下がる

同じ年収・同じ返済比率でも、金利が上がれば借りられる金額は下がります。物件価格が下がっても、借入可能額がそれ以上に下がれば、結果的に買いにくくなります。事前審査を受けて、現在の条件での借入可能額を把握しておくことは、待つ場合でも有効です。

待つ間に確認しておきたい『準備』

もし『今は動かず、もう少し市場を見る』と決めるなら、ただ待つのではなく、その間にできる準備を進めておくと、良い物件が出たときに素早く動けます。具体的には、①事前審査を通しておく、②希望エリアの成約事例を集めておく、③物件の見学を数件こなして『自分の基準』を作る、④頭金・諸費用の資金計画を固める、の4つです。準備をしたうえで待つ人と、何もせず待つ人では、同じ『待つ』でも結果が大きく変わります。

特に事前審査は、実際の購入時に慌てないために有効です。審査に通った金額は『借りられる上限』であって『借りるべき金額』ではありません。無理のない返済額から逆算して、借入額を決めましょう。また、金利が上がる局面では、審査に通る金額が時間とともに下がる可能性もあるため、定期的に再確認することをおすすめします。

売却を考える人の動き方

ここまでは買い手の視点でしたが、売却を考える方にも同じデータが重要です。

在庫が前年比＋5.5％で、成約件数が−8.6％（東京は−13.9％）という状況では、『買い手が選ぶ側』に少し傾いています。売り出し価格を強気に設定すると、内覧数が伸びず、売り出しから時間が経って『売れ残り物件』の印象がつきやすくなります。

売却で意識したい3つの動き方

①価格設定は『最初の数週間』が勝負。売り出し直後は検索条件に新着として表示されやすく、反応が最も集まります。ここで相場より高い価格だと反応が鈍り、後から値下げしても『値下げ物件』として見られます。複数社に査定を依頼し、成約事例（REINSの成約データに基づく）で根拠を確認しましょう。

②『成約事例』と『売り出し事例』を区別する。ポータルサイトに載っている価格は『売り出し価格』で、実際に売れた価格とは違います。2026年7月の首都圏の成約価格5,267万円、東京都7,004万円、埼玉県2,993万円は、実際に成約した物件の平均です。売り出し価格の平均はそれより高くなる傾向があります。

③住み替えなら、買う側のタイミングも同時に考える。売却と購入を同時進行にすると、売る価格と買う価格の両方の市場を見る必要があります。売却が先になるか、購入が先になるかで、資金計画も変わります。

なお、当社は売却・購入どちらのご相談でも、売り急がせることはありません。ペットと暮らすご家庭の住み替えのように、『ペット飼育可』『防音』『ペット足洗い場』といった条件が重なる場合は、検討できる物件が絞られるため、早めに情報収集を始めることをおすすめしています。

購入を考える人の動き方――チェックリスト

購入を検討している方が、在庫増の局面で実践しやすいポイントをチェックリストにまとめます。

指値（値引き交渉）は、『根拠』があるほど通りやすくなります。たとえば『同じマンションの同じ間取りが直近でいくらで成約したか』『売り出しから何か月経っているか』『室内に修繕が必要な箇所があるか』といった材料です。根拠のない値引き要求は、売り手の心証を損ね、交渉が決裂することもあります。

また、在庫が増えると『待てば、もっと良い物件が出るかも』と迷いが増えます。最初に優先順位（予算の上限・通勤時間・広さ・ペット可・管理状態）を決めておくと、比較に振り回されず、決断しやすくなります。

ケース別：こんな人はこう動く（一般論）

ケースA：東京23区で購入を検討している共働き世帯。東京都の成約価格は7,004万円、㎡単価は121.08万円と高水準で、成約件数は−13.9％と減っています。買い手側に選ぶ余地が出てきている分、『価格の妥当性』を厳しく見る局面です。ペアローンや収入合算を使う場合は、どちらかの収入が減った場合（育休・転職・体調不良など）の返済計画まで確認しておきましょう。

ケースB：埼玉で初めての購入を考えている子育て世帯。埼玉県の成約価格は2,993万円と、東京の半分以下です。ただし県平均が上がっていても、個別の駅・築年数で差があります。通勤時間と家賃相当の支払いを比べるだけでなく、学区・スーパー・病院といった生活の利便性も、価格と同じくらい重要です。

ケースC：ペットと暮らす人が、賃貸から購入へ切り替えるか迷っている。賃貸では『ペット可物件が少ない』『更新ごとに条件が変わる不安がある』という悩みがよくあります。購入すれば住み続けやすい一方、管理規約の変更リスクや、将来の売却時に『ペット可』が買い手の条件になるかどうかも考える必要があります。ペット可のマンションは、ペットを飼わない買い手にとっても『ペット可』が問題にならないことが多い一方、規約の飼育条件（大型犬不可など）によっては売却先が限られる場合があります。

ケースD：今の住まいを売って、住み替えたい人。売却は『売り出し価格の設定』と『売り出しの時期』が重要です。在庫が増えている局面では、住み替え先の購入を先に進めるか、売却を先に進めるかで、資金計画が大きく変わります。買い替えローンやつなぎ融資といった選択肢もありますが、コストやリスクがあるため、早めに不動産会社と金融機関に相談することをおすすめします。

購入時にかかる諸費用も忘れずに

中古マンションの購入では、物件価格のほかに、仲介手数料・登記費用・住宅ローンの事務手数料・火災保険料・不動産取得税・固定資産税等の精算金などの諸費用がかかります。一般的には物件価格の6〜9％程度が目安とされることがありますが、物件や条件で変わります。金利の試算と同じく、『諸費用を含めた総額』で資金計画を立てましょう。価格が100万円下がることより、諸費用の見落としで数十万円の差が出ることのほうが、家計への影響は大きいこともあります。

さらに、購入後のランニングコスト（管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場・ペットがいる場合の飼育関連費用）は、毎月の返済額とは別に発生します。『月々の返済額＋管理費・修繕積立金』を、現在の家賃と比較すると、購入後の家計がイメージしやすくなります。管理費・修繕積立金は、将来の値上げが決まっていることもあるため、長期修繕計画も合わせて確認してください。

よくある質問（Q&A）

Q1. 在庫が増えているなら、中古マンションは値下がりしますか？

全体としては断定できません。2026年7月のREINSデータでは、首都圏の成約価格は前年同月比−0.7％と小幅な下落で、東京都は＋2.2％、埼玉県は＋2.6％でした。値下がりが起こるとしても、長く売れ残った物件など個別の物件から先に起こる可能性が高いと考えられます。

Q2. 金利が上がっているのに、買っても大丈夫ですか？

『大丈夫かどうか』は、返済に余裕があるかで決まります。金利が1％上がったら月々約2万円（4,000万円・35年の当社試算）増えることを想定し、それでも家計が回るかを確認しましょう。余裕がなければ、借入額を抑える、頭金を増やす、といった調整が必要です。

Q3. 変動金利と固定金利、どちらを選べばいいですか？

一概には言えません。2026年9月時点では、変動金利は主要銀行で据え置きが多い一方、10年固定は全行が引き上げています。変動は『金利が上がるリスクを自分で負う』、固定は『将来の返済額を確定できる代わりに今の金利が高い』という違いがあります。家計の余裕と、金利上昇への耐性で判断してください。

Q4. 埼玉は東京より安全ですか？

『安全』という言い方はできません。県平均の成約価格は上がっていますが、エリアや駅距離、築年数によって状況は異なります。たとえば埼玉東部の一部では前年比で下落している例もあります。購入前に、検討エリアの具体的な成約事例を確認しましょう。

Q5. 売却のタイミングは今がいいですか？

東京の成約件数が−13.9％と減っていることからも、『いつでも高く売れる』局面ではなくなりつつあります。ただし、成約価格自体は東京・埼玉で前年より上がっています。売却を考えているなら、早めに査定を取り、現在の相場を把握することが有益です。

Q6. ペットと暮らす場合、中古マンション購入で特に気をつけることは？

管理規約のペット飼育ルール（頭数・大きさ・種類、共用部の移動ルール等）を必ず確認してください。規約は管理組合の決議で変更されることもあるため、最新の規約と議事録の確認が大切です。

まとめ・出典

2026年7月のREINSデータから読み取れることを、あらためて整理します。

①首都圏の中古マンションは、在庫が増え（＋5.5％）、成約件数が減った（−8.6％）。買い手が選べる余地は広がっています。

②一方で、成約価格は−0.7％にとどまり、東京都は＋2.2％、埼玉県は＋2.6％と上昇。価格全体が下がっているとは言えません。

③金利は固定が上昇基調。2026年9月の報道では主要13銀行すべてが10年固定を引き上げており、待つ間の金利リスクも見逃せません。

④『待つ』か『動く』かは、価格だけでなく金利・家計・物件の希少性を合わせて判断する。買い手は、事前審査・返済シミュレーション・成約事例の確認から始めると、迷いが減ります。

なお、本記事の数値は2026年10月1日時点で確認できた公表データに基づきます。市場は月ごとに動くため、最新の状況は必ず出典元やお近くの不動産会社でご確認ください。また、本記事は一般的な情報提供であり、個別の投資・購入・売却の助言ではありません。

出典一覧

1. REINS（東日本不動産流通機構）「首都圏 中古マンション 2026年7月度」サマリー（reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf）
2. リクルート 住宅ローン解説「【2026年】住宅ローン変動 vs 固定、どちらが正解？固定金利11カ月連続上昇の背景と判断基準」（finance.recruit.co.jp/article/n270/）
3. ダイヤモンド不動産研究所「2026年9月の住宅ローン金利動向」2026年9月2日（diamond-fudosan.jp/articles/-/1113306）
4. 東京カンテイ調査／共同通信配信「23区中古マンション下落 6月、前月比で26カ月ぶり」2026年7月23日（kumanichi.com/articles/2016774）
5. リバブル「2026年5月度 不動産市況レポート」（livable.co.jp/shiritai/column/fudosan-market-report/202605/）
6. SBBIT「2026年の住宅ローン金利上昇と家計への影響」2026年1月19日更新（sbbit.jp/article/fj/178180）
7. ペッターズ不動産ブログ「『地価5年連続上昇』なのに埼玉東部の中古マンションは前年比−10.1％…」2026年9月24日

「来月の更新から、家賃を2万円上げます」――管理会社からそんな通知が届いたら、多くの方は「大家さんが言うのだから仕方ない」と考えてしまいます。しかし結論から言うと、賃貸の家賃は、借主の同意なしに大家さんが一方的に上げることはできません。値上げに納得できないときは、直ちに応じる必要はなく、これまでどおりの家賃を払っていれば引き続き住み続けられます（東京都消費生活総合センターも同じ趣旨の案内を出しています）。

この記事では、2026年9月30日時点で確認できる公的機関・報道の情報にもとづいて、①なぜいま値上げ相談が急増しているのか、②借地借家法32条が定める「増額請求」の仕組み、③通知が届いたときの具体的な手順、④「従来どおり払う」ときの落とし穴、⑤「嫌なら出て行け」と言われたときの考え方、⑥話し合いで決まらないときの調停・訴訟の流れ、を順番に解説します。ペットと暮らす方は「引っ越しにくい」事情から我慢しがちなので、その視点も最後に加えました。

結論：値上げ通知が届いても、その場でサインする必要はありません

まず、いちばん大切なことを整理します。賃貸借契約は、貸主と借主が「この家賃で貸します・借ります」と合意して成立した契約です。契約は一度成立すると当事者の双方を拘束しますので、貸主の側からだけ内容を変えることは原則としてできません。家賃も同じで、大家さんが「来月から上げます」と通知しただけで新しい家賃が確定するわけではないのです。

実際、東京都消費生活総合センターの案内には、2か月後の更新から家賃を月2万円上げると管理会社から通知された30代男性の相談事例が載っています。近隣の相場と比べても高く、給与が上がらない中で対応が難しいという内容でした。これに対するアドバイスは「値上げに納得できないときは、直ちに応じる必要はなく、従来どおりの家賃を払っていれば、引き続き住み続けることができます」というものです。板橋区の案内でも、家賃値上げは借主の合意がなければ認められない、と明記されています。

ただし、ここで誤解してほしくないのは「大家さんは絶対に家賃を上げられない」という意味ではない点です。借地借家法32条は、一定の場合に貸主が家賃の増額を請求できると定めています。つまり、値上げは「合意」か「裁判所の判断」で決まるものであって、通知1枚で決まるものではない、というのが正確な理解です。この「決まり方」を知っているだけで、通知が届いたときの慌て方がまったく変わります。

数字で見る「家賃値上げ相談」の急増と家賃高騰の背景

では、なぜ今こんなに「値上げ通知」の話題が増えているのでしょうか。背景には、家賃相場そのものの上昇があります。

東京都の「家賃引き上げ相談」は2年で約2倍に

弁護士ドットコムニュース（2026年2月28日付）によると、東京都での家賃引き上げに関する相談件数は、2023年度が677件、2024年度が1,366件と約2倍に増えました。同記事では、東京都消費生活総合センターでも2025年度は4月〜12月の速報値で700件超と、前年同期比で約2倍のペースだと紹介されています。

（出典：弁護士ドットコムニュース／2026年2月28日付。相談件数は同記事に記載の数値です）

東京23区の単身向けマンション家賃は「過去最高」圏

家賃相場の側も動いています。ダイヤモンド不動産研究所の記事（2026年5月28日付）は、アットホームの2026年2月の調査をもとに、東京23区の単身向けマンション（30㎡以下）の家賃が前年比12%増で、初めて月11万円台に入ったと伝えています。その後もアットホームの調査を報じたテレビ報道（2026年7月28日放送分）では、東京23区の30㎡以下の平均家賃が11万4,242円で、前年より約1万2,000円高く、25か月連続で最高値を更新したとされています。

一方で、NHK（2026年8月27日付）は、7月の東京23区の単身者向け平均家賃が約11万4,100円と前月からわずかに下がり、上昇が2年2か月ぶりに止まったと報じました。さらに9月28日付では、8月の平均家賃が過去最高になったという見出しも出ています。つまり相場は「高止まり」から「さらに上昇」まで、月ごとに揺れながら高い水準にある、というのが現状です。

アットホームの2026年3月調査（4月22日発表）では、調査対象の13エリアすべて・すべての面積区分で、マンションもアパートも前年を上回りました。これは調査開始の2015年1月以降で初めて、とされています。地域を問わず「家賃が上がりやすい」局面にあることは、数字からも読み取れます。

大家さんは家賃を一方的に上げられない――契約の大原則

賃貸借契約は、貸主と借主がそれぞれ「約束」を守ることで成り立っています。家賃は契約書に書かれた「約束の額」ですから、原則として、この額を変えるには両者の合意が必要です。これは民法の考え方でもあり、板橋区のページでも「家賃値上げには、借主の合意がなければ認められません」と明記されています。

通知は「請求」であって、「決定」ではない

管理会社から届く「家賃改定のお知らせ」は、法律的には貸主から借主への「増額請求の意思表示」にあたるのが通常です。ここで押さえたいのは、意思表示が届いただけでは、借主がそれに従う義務が直ちに生まれるわけではない、という点です。合意が成立するか、裁判所の判断が確定するまでは、増額が正当かどうかは「未確定」です。

通知書のチェックポイント

とくに最後の「更新書類に紛れている」ケースは、あとの章で詳しく扱います。

値上げが認められる3つの根拠と「不増額特約」

借地借家法32条1項は、貸主が家賃の増額を請求できる場合を定めています。弁護士向けの解説（ben54）によれば、次のいずれかに当てはまる場合です。

つまり、「相場が上がったから」というだけでなく、「現在の家賃が周辺の同じ条件の物件と比べて不相当に低い」など、根拠を示せることが必要です。大家さん側からすると、この立証が意外と手間になります。適正な家賃の算出には、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法という4つの手法があり、複雑な計算が必要になるため、弁護士への相談が勧められています（ben54）。

「不増額特約」があれば、その期間は原則上げられない

32条1項には、一定の期間は家賃を増額しないという特約がある場合には、その定めに従う、という但書があります。契約書に「契約期間中は賃料を増額しない」などの記載があるときは、その期間の増額請求は原則として認められません。契約書の「賃料」「改定」の条項をまず確認しましょう。

通知が届いたら最初にやること（5ステップ）

東京都消費生活総合センターの案内（令和8年3月3日発行）でも、値上げ通知を受けても「慌てず、慎重に対応」することが基本とされています。以下は、その案内と弁護士向け解説をもとに、実際の動き方を5つのステップに整理したものです。

この間も、家賃は従来どおり、期日までに払い続けてください。次の章で詳しく説明します。

「従来どおり払う」の正しいやり方と落とし穴

「従来どおりの家賃を払い続ける」というアドバイスの根拠は、借地借家法32条2項にあります。増額について当事者間で協議が調わない場合、増額を請求された借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間、自分が相当と認める額の家賃を支払えば足りる、と定められているのです。ben54のニュース解説でも、借主は「裁判所により増額が命じられるまでは、増額には応じない」旨を伝えて従来どおり支払う方法が有効、とされています。

必ず守りたい3つのルール

① 払うのをやめない。話し合い中に家賃を払わない・遅らせると、それ自体が債務不履行（家賃滞納）となり、契約解除や退去請求の理由になり得ます。ben54の解説も、話し合い期間中も必ず従来額を支払うことが必要で、支払わなければ退去請求される可能性が高まる、と注意を促しています。

② 「相当と認める額」は、通常は従来の額。増額に納得していないのなら、払うのは今の家賃です。値上げ後の金額を「とりあえず」払ってしまうと、あとで返してもらうのが面倒になります。

③ 増額が認められたら、不足分に年1割の利息が付く。ここが最大の落とし穴です。裁判の結果として「増額が正当」と確定した場合、すでに払った額との差額（不足額）を、年10％の利息を付けて支払う必要があります（32条2項但書。ben54の解説にも「不足分には年10％の利息が加算」とあります）。

つまり「従来額で払い続ける」ことは、無料で先延ばしにできる魔法の手段ではありません。大家さん側の主張に一定の根拠がありそうな場合は、その可能性も踏まえて、まとまったお金を用意しておく、あるいは早めに現実的な額で合意する、といった判断も必要になります。

大家さんが従来額の受け取りを拒否したら

「値上げ後の額でなければ受け取らない」と家賃の受け取りを拒まれることがあります。このとき、そのまま放置すると、期日に払っていない状態になりかねません。一般的には、法務局への「供託」（民法上の弁済供託）によって、支払ったのと同じ効果を得る方法があります。手続きは書類の書き方などが細かいため、受け取りを拒否された段階で、賃貸ホットラインや弁護士、法テラス等に早めに相談することをおすすめします。

ケーススタディ：月2万円の値上げ通知が届いたら

東京都消費生活総合センターの相談事例に近い設定で、流れをイメージしてみましょう。現在の家賃が月9万円のマンションに住むAさんに、管理会社から「更新の2か月後から月11万円にします」という通知が届いたとします。値上げ幅は月2万円、年間では24万円、2年間の更新期間では48万円の負担増です（計算例です）。

Aさんがまずやるべきは、書面で理由を尋ねることです。「固定資産税の増額分か、周辺相場との比較か」を確認し、あわせて同じ駅・同じ広さ・同じ築年数の募集家賃を3〜5件集めます。周辺の募集家賃が月9万5,000円前後であれば、11万円という金額は相場から大きく離れていると主張できます。逆に周辺が10万円台後半であれば、現在の9万円が「不相当に低い」と評価される可能性があり、一定の増額は避けられないかもしれません。

こうして、「全面的に断る」「半額程度で折り合う」「引っ越しを検討する」のどれが現実的かが見えてきます。大切なのは、通知が届いた時点では結論を出さず、材料をそろえてから判断することです。

「嫌なら出て行け」は通るのか――更新拒絶と正当事由

値上げを断ると「それなら更新しない」「出て行ってください」と言われる場合があります。実は、弁護士ドットコムニュースの記事でも「家賃の値上げが嫌なら出て行け」と大家に言われたら、という切り口で取り上げられており、相談が多いパターンです。

普通借家では、更新拒絶に「正当の事由」が必要

通常の賃貸借（普通借家契約）では、貸主が契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、借地借家法28条にいう「正当の事由」が必要です。これは、建物を貸主自身が使う必要があるか、借主が使う必要があるか、これまでの経過、建物の利用状況や現況、立退料の申出などを総合して判断されます。「家賃を上げたいのに借主が同意しない」という事情だけでは、基本的に正当の事由とは認められにくいと考えられます。

更新拒絶の通知には期限もある

借地借家法26条により、貸主が更新しない旨の通知を期間満了の1年前から6か月前までの間にしなかった場合、従前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます（これを法定更新といいます）。この場合、契約期間は「定めがない」ものとして扱われます。つまり、更新の時期が目前に迫ってから急に「更新しません」と言われても、それだけでは契約が終了しないことが多いのです。

なお、「正当の事由」があるかどうかは、個別の事情によって判断が分かれます。「出て行け」と言われた場合は、その場で反論するよりも、書面で理由を尋ね、早めに専門家に相談するのが安全です。

更新のタイミングで起きやすい「サインしてしまった」問題

値上げ通知が「更新のご案内」と一緒に届くことは少なくありません。このとき、最も注意したいのが「更新契約書（覚書）にサインしてしまう」ケースです。

合意更新と法定更新の違い

「新しい家賃に同意します」と書かれた書類に署名すると、その時点で新家賃が合意されたことになります。あとから「本当は納得していなかった」と主張するのは困難です。署名を求められたときは、金額の欄をよく読み、納得できなければその場で署名せず、持ち帰って検討する旨を伝えましょう。

また、更新料や更新事務手数料、保証会社の更新料、火災保険の更新など、家賃以外の費用が同時に変わるケースもあります。家賃だけでなく「総額」でいくら上がるのかを確認することも大切です。

管理会社の変更・売却があった場合

建物が売却されて大家さんが変わった直後に、新しい大家さんから値上げの通知が届くケースもあります。この場合も、賃貸借契約の内容（家賃・期間・特約）は原則としてそのまま引き継がれ、新しい大家さんが自由に家賃を変えられるわけではありません。板橋区のページでも、所有者変更に伴うトラブルについて東京都の賃貸ホットラインが案内されています。名義や振込先が変わったときは、本当に新しい所有者からの通知かどうかを、管理会社や登記の情報で確認してから対応しましょう。

話し合いで決まらないとき：調停・訴訟の流れ

話し合っても折り合いがつかない場合、家賃の増額・減額をめぐる紛争は、おおむね次の順で進みます（ben54の解説を参考に整理）。

賃料の増減をめぐる訴訟は、原則としてまず調停を経ることが求められる「調停前置」の扱いになっています（民事調停法24条の2）。いきなり訴訟になるのではなく、調停が入口になるのが一般的です。

費用と時間の見通し

調停の申立ては、訴訟に比べると手続きが簡易で、費用も抑えられる傾向があります。ただし、争う金額が数千円〜数万円の場合、時間と手間に見合うかどうかは慎重に考える必要があります。専門家の意見を聞き、「適正額」に近い着地点を探ることも、現実的な選択肢です。訴訟や調停の具体的な費用・期間は事案により大きく異なるため、ここでは目安の数字は挙げません。

話し合いの場で使いやすい伝え方

管理会社の担当者は、多くの場合、大家さんの意向を伝える立場です。担当者と感情的に対立すると、かえって話がこじれます。「値上げそのものを一切認めない」と言い切るよりも、次のような言い方のほうが、建設的に進みやすくなります。

最後の一言は特に重要です。「同意していない」ことと「払い続ける」ことを、はっきり書面（メールでも可）に残しておくと、後から「払った＝承諾した」と言われるリスクを減らせます。

証拠として残しておきたいもの

現実的な落としどころ：交渉のコツと引っ越し比較

法律の建前としては借主を守る仕組みがありますが、実際には「大家さんとの関係を悪くしたくない」「争うのは面倒」という気持ちも当然あります。ここでは、対立を深めずに着地点を探る具体策と、引っ越した場合との比較を紹介します。

交渉のコツ：金額だけでなく「条件」で調整する

たとえば「2万円の値上げ」に対して、①値上げ幅を段階的にする（半額にする、1年後に改定するなど）、②更新料を減額・免除してもらう、③長期入居を約束する代わりに据え置きにしてもらう、といった条件の調整があり得ます。大家さん側にとっても、空室になって新しい入居者を探す費用（広告料・空室期間の家賃など）を負担するよりは、「今の入居者に住み続けてもらう」ほうが得な場合があります。

その際に有効なのが、周辺の類似物件の募集家賃という客観的なデータです。「隣の同じ間取りの物件が○○円で募集されている」と具体的に示せれば、感情論にならずに話し合えます。

引っ越した場合の家賃と比較する

ダイヤモンド不動産研究所の記事（アットホームの2026年2月調査を引用）は、東京23区の単身向けマンションが平均で月11万円台に達した一方、東京の多摩地域は約6万円台、神奈川・埼玉・千葉は6万7,000円〜7万9,000円程度だと紹介しています。また、中央線の吉祥寺が11万3,100円、三鷹が9万8,300円、さらに先の駅では7万〜8万円台になる例も示しています。

（出典：ダイヤモンド不動産研究所／2026年5月28日付。対象は30㎡以下の単身向けマンション）

また、同記事は、繁忙期の3〜4月を外して引っ越しすれば、貸主の立場も弱くなり、家賃や引っ越し費用を抑えやすい可能性があると指摘しています。ただし、引っ越しには敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し費用などの初期費用がかかります。「値上げ額×居住予定年数」と「引っ越し総費用」を比べ、どちらが得かを冷静に計算するのがおすすめです。

ペットと暮らす人が特に気をつけたいこと

ペッターズ不動産では、犬や猫と暮らすお客様のお部屋探しを多くお手伝いしています。その経験から言えるのは、ペットと暮らす方ほど、家賃の値上げを「断りにくい」立場に置かれやすい、ということです。

理由は単純で、ペット可の賃貸物件は数が限られ、引っ越し先を探すハードルが高いからです。「今の部屋なら大家さんもペットを理解してくれている」「ここを出て新しい部屋が見つかるか不安」という気持ちが、値上げへの同意を後押ししてしまいます。しかし、だからこそ、まず落ち着いて次の点を整理してみてください。

ペット可物件の探し方や、ペット可物件の家賃が高くなる仕組みについては、当ブログの「ペット可は家賃が3.4万円高い」は本当？の記事もあわせてご覧ください。

Q&A：値上げ通知でよくある疑問

まとめ

家賃の値上げ通知が届いたとき、いちばんやってはいけないのは「その場でサインすること」と「黙って従来額の支払いをやめること」です。この2つを避けたうえで、次の流れで動いてみてください。

法律は、借主が一方的に不利にならないよう、話し合いと裁判所の手続きという段階を用意しています。相場が上がっている今だからこそ、「通知が来た＝従うしかない」と思い込まず、根拠と手順で判断することが、お財布と暮らしを守る近道です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の法律相談に代わるものではありません。実際のトラブルでは、契約内容や事情によって結論が変わりますので、東京都の賃貸ホットラインや弁護士等にご相談ください。

「ペット可の賃貸は、やっぱり家賃が高い」——そう感じている飼い主さんは多いはずです。実際、LIFULL HOME'Sの調査では平均で3万4,518円の差がありました。しかし同じ調査で、ペット可物件は不可物件より約17日早く成約していることもわかっています。高いのに、なぜ早く決まるのか。この記事では、その理由を公開データから読み解き、損をしないための物件選びを解説します。

1. 結論から：3.4万円の差は「ペット代」ではなく「物件の中身の差」が大半

LIFULL HOME'Sの調査では、ペット可物件の掲載賃料平均は11万2,771円、ペット不可は7万8,253円。差は3万4,518円ありました。ただしこれは「同じ部屋にペットを飼うだけで3万円上乗せされる」という意味ではありません。

「ペット可の部屋は高い」という話は、物件探しをしたことのある飼い主さんなら一度は耳にしたことがあると思います。実際、数字にもはっきり表れています。ところが、この差額をそのまま「ペット可プレミアム（ペット料金）」と受け取ってしまうと、探し方を間違えてしまうことがあります。

なぜなら、ペット可物件は築年数が新しい、専有面積が広い、設備が充実している、といった別の要素が重なりやすいからです。平均値どうしを比べれば、内訳の違う物件群を比べていることになります。つまり3.4万円の差の一部は「ペットが飼えること」の価値、残りは「部屋そのものの違い」と考えるのが自然です。

この記事では、公開されている調査データをもとに、①ペット可賃貸の家賃はなぜ高く見えるのか、②それでも人気が高く「早く決まる」のはなぜか、③東京23区の相場はどうなっているか、④「ペット可」の中身をどう見分けるか、⑤損をしない探し方、の順に整理します。読み終えるころには、「ペット可なのに家賃が安い物件」と「高いけれど納得できる物件」を見分けるための物差しが手に入るはずです。

なお、本記事は2026年9月29日時点で確認できた公開データに基づいています。数値は調査時点・調査対象によって異なりますので、出典を明記したうえで紹介します。

2. LIFULL HOME'S調査でわかった「ペット可賃貸」の現在地

ペット可物件は増えていますが、まだ全体の2割に届いていません。一方で成約は早く、需要が供給を上回っている様子がデータから読み取れます。

LIFULL HOME'Sが2025年6月に発表した「ペットとの住まい探しの実態調査」（消費者約1,100人、不動産会社131社が対象）によると、LIFULL HOME'Sに掲載されている賃貸物件のうち、ペット可物件の割合は2025年3月時点で19.3％でした。2022年3月の12.9％から6.4ポイント上昇しており、着実に増えてはいるものの、全体の5分の1にも届いていません。

注目したいのは、飼い主さんの側の実感です。同調査によると、ペットを飼っている人の91.6％が住まい探しで不便を感じたと答えており、最も多い理由は「ペット可の物件数が少なかった」（34.4％）でした。つまり、物件数が限られているために、探すこと自体が難しいという構図があります。

また、不動産会社側では67.2％が「ペット可物件のニーズが増えている」と実感していると回答しています。需要は増えているのに、供給は2割弱。この需給のアンバランスが、後述する家賃水準や成約スピードに影響していると考えられます。

さらに、この調査では興味深い数字が出ています。大家さんや管理会社にペット可への切り替えを積極的に提案している不動産会社は17.3％にとどまるというのです。ニーズがあり、成約も早いにもかかわらず、供給側の動きはまだ鈍い。この「ギャップ」こそが、いまペット可賃貸の探しづらさを生んでいる大きな要因だといえます。

3. なぜペット可は家賃が高く見えるのか：5つの要因

平均賃料の差には、「ペットへの対応コスト」だけでなく、物件の新しさ・広さ・設備・立地・需給の違いが混ざっています。

平均値の差をそのまま「ペット料金」と見ないためには、差が生まれる背景を分けて考える必要があります。ここでは、賃貸の現場でよく見られる5つの要因を整理します。なお、これらは一般的な傾向であり、個別の物件によって当てはまり方は異なります。

要因① 築浅・新築物件にペット可が多い

ペット可の賃貸マンション・アパートは、新しく建てられる物件や、大規模なリノベーションを行った物件で採用されやすい傾向があります。理由は、建築段階から床材・壁紙・防音・共用部のルールなどを設計できるからです。築年数の浅い物件は、それだけで家賃が高くなります。

要因② 専有面積が広く、間取りにゆとりがある

犬や猫と暮らす場合、単身向けのワンルームよりも、1LDKや2LDKなど生活空間にゆとりのある間取りが選ばれやすくなります。ペットが動き回れるスペースを求めると、面積が増え、その分家賃も上がります。平均賃料の差には、この「間取りの違い」がかなり含まれているとみるのが自然です。

要因③ ペット対応の設備・仕様

足洗い場、リードフック、傷に強い床材、消臭機能のある壁紙、玄関やベランダの脱走防止対策など、ペット向けの設備を備えた物件は、その分の投資が賃料に反映されます。とくに「ペット共生型」と呼ばれる物件は、設備面の作り込みが違います。

要因④ 大家さんが負うリスクへの対価

ペットを飼う入居者がいる部屋は、床や壁の傷み、におい、騒音などのリスクが相対的に高くなります。そのため、家賃に少し上乗せしたり、敷金を多めに預かったり、退去時のクリーニング費用を特約で定めたりして、リスクを調整する大家さんが少なくありません。

要因⑤ 需要が供給を上回っている

最後が需給です。ペット可物件は全体の19.3％しかなく、需要は増加傾向。探している人が多いのに物件が少なければ、家賃は下がりにくくなります。人気エリア・人気の間取りほど、この傾向は強まります。

4. 高いのに「17日早く決まる」ペット可物件が示す需給のリアル

ペット可物件の成約までの平均日数は66.8日。ペット不可の83.4日より16.6日短く、家賃が高めでも早く埋まることがわかります。

LIFULL HOME'Sのデータでは、ペット可物件は掲載開始から成約までの平均が66.8日、ペット不可物件は83.4日でした。家賃が高いにもかかわらず、約2週間半早く決まっているのです。大家さん側から見れば、「ペット可にすると空室期間が短くなる」というメリットがあるわけです。

この「早く決まる」という事実は、探す側にとっては「迷っている間に他の人に決まってしまう」リスクを意味します。とくに条件のよいペット可物件は、内見の予約から申込みまでのスピードが勝負になることが少なくありません。

また、ペット可物件を探している人がどれくらい多いのかも押さえておきましょう。ペットフード協会の「2025年全国犬猫飼育実態調査」では、飼育頭数は犬が約682万頭（前年は679万6,000頭）、猫が約884万7,000頭（前年は915万5,000頭）と発表されました。犬は下げ止まり、猫はやや減少という結果ですが、合わせて1,500万頭を超えるペットが日本で暮らしています。新たに飼い始めた人の数も、犬45万1,000頭、猫33万3,000頭と、毎年一定数の「これから飼う人・引っ越す人」が生まれ続けています。

こうして見ると、ペット可賃貸の探しにくさは「ニーズが少ないから物件がない」のではなく、「ニーズがあるのに供給が追いついていない」ことが本質だとわかります。だからこそ、探し方には少しコツが要ります。

大家さんの視点：なぜペット可への切り替えが進みにくいのか

ここで、貸す側の事情にも触れておきます。先ほどの調査では、ペット可への切り替えを大家さんに積極的に提案している不動産会社は17.3％にとどまっていました。空室が早く埋まり、家賃も高めに設定できるのに、なぜ切り替えが進まないのでしょうか。理由として考えられるのは、退去時の原状回復や、近隣の入居者からの苦情に対する不安です。ペット可にすれば、床や壁の傷み、においの残りやすさ、鳴き声による苦情といったリスクを大家さんが負うことになります。

裏を返せば、こうした不安を和らげる工夫——敷金の上乗せ、退去時の清掃特約、飼育細則の整備、入居前のペットの面談など——が用意されている物件は、大家さんがペット可の運営に真剣に取り組んでいる証拠ともいえます。ルールが多いことは、必ずしも悪いことではありません。きちんとしたルールがある物件は、同じようにルールを守る入居者が集まりやすく、結果として住み心地がよくなる傾向があります。

探す側としては、「ルールが少ない＝自由でよい」と考えるよりも、「ルールが明確＝安心して暮らせる」と捉えたほうが、長い目で見て満足度が高くなります。ルールの中身を読み込み、自分とペットが守れる範囲かどうかを確認しましょう。

「ペット可プレミアム」を交渉で下げることはできる？

結論からいえば、家賃そのものを下げてもらうのは簡単ではありません。ペット可は需要が高く、成約も早いため、大家さん側に値下げの動機が乏しいからです。一方で、初期費用や条件面であれば、相談の余地が出ることがあります。たとえば、募集開始から時間が経っている物件や、閑散期の物件は、フリーレントの付与や礼金の調整に応じてもらえる場合があります。ただし、これは個別の物件・大家さんの判断に大きく左右されるため、「必ずできる」とは考えず、不動産会社を通じて確認するのが現実的です。

5. 東京23区のペット可賃貸の家賃相場：安い区と高い区の差は3倍以上

HEALIVEが2026年3月時点の東京23区のペット可賃貸3,458件を調べたところ、平均家賃は15万5,000円、中央値は13万3,000円でした。

ここからは、東京23区に絞ったデータを見てみましょう。ペット可賃貸専門の情報を発信するHEALIVEが独自に調べた「東京23区ペット可賃貸の家賃相場ランキング（2026年3月時点・3,458件）」によると、23区全体の平均家賃は15万5,000円、中央値は13万3,000円、家賃の幅は4万2,000円から229万円までと非常に広いことがわかります。

最も高い港区（28万9,000円）と最も安い足立区（8万7,000円）を比べると、その差は3倍以上。「ペット可は高い」といっても、どのエリアで探すかによって家賃はまったく違うことがわかります。前述のLIFULL HOME'Sの平均11万2,771円と、HEALIVEの23区平均15万5,000円が大きく違うのも、調査対象のエリア・物件層が違うからです。数字を比べるときは、必ず「どのデータか」を確認しましょう。

もう一つ見逃せないのが初期費用です。同調査では、ペット可物件のうち敷金ゼロが35.1％、礼金ゼロが33.2％と、意外にも3件に1件は敷金・礼金なしの物件でした。とくに足立区では72％が敷金ゼロ、葛飾区でも61％と、家賃が抑えめのエリアほど初期費用も軽くなる傾向がうかがえます。

なお、これらは「掲載されている募集賃料」のデータです。実際の成約賃料や、ペット可の条件（頭数・大きさ・敷金上乗せの有無など）までは反映されていない点には注意してください。エリアの選び方の目安として活用するのがよいでしょう。

6. 家賃だけで比べると損をする：ペット可賃貸で見るべき初期費用と特約

月額家賃が安くても、敷金の上乗せや退去時の特約、ペット飼育料が加わって、トータルでは高くなることがあります。

ペット可物件の費用は、家賃だけでは判断できません。契約書や重要事項説明書で、次のような項目が設定されていないかを必ず確認しましょう。金額や有無は物件・大家さんによってさまざまなので、ここでは「どこを見るか」に絞って整理します。

とくに注意したいのが「頭数」と「大きさ・種類」の制限です。「ペット可」と書かれていても、実際には「小型犬・猫1匹まで」「体重10kg未満」など細かい条件があるのが普通です。これを確認せずに申込みを進めてしまうと、あとから「うちの子はNGだった」ということになりかねません。

また、家賃が周辺相場より明らかに安いペット可物件は、なぜ安いのかを冷静に見る必要があります。築年数が古く、防音性が低い、退去時の特約が重い、といった「安さの理由」が隠れていることがあるためです。逆に、家賃が高めでも敷金ゼロで特約が軽ければ、結果的にトータルコストが低くなることもあります。

契約書で見落としやすい「一文」に注意

特約欄には、ペットに関する一文が小さな文字で書かれていることがあります。たとえば「ペットによる汚損・臭気が認められる場合、退去時に別途クリーニング費用を負担する」といった趣旨の記載です。こうした特約自体は、内容が明確で、金額や範囲がわかる形になっていれば直ちに問題というわけではありません。問題は、「別途費用を負担する」とだけ書かれ、上限や算定の考え方がまったく示されていないケースです。

契約前には、次の3点を必ず質問しておきましょう。①ペット関連の特約は、どの条項に書かれているか。②費用が発生する場合、金額はいくらで、どの範囲までか。③通常の使用による損耗と、ペット由来の汚損の線引きはどうなっているか。この3点を口頭だけでなく、書面や重要事項説明書で確認しておくと、退去時の認識のズレを大きく減らせます。

入居中の記録が、退去時のあなたを守る

入居時に、床・壁・建具の状態を写真で記録しておくことも大切です。ペットを飼っている場合は、退去時の原状回復でペット由来の傷みかどうかが問われやすくなります。入居時点で既にあった傷や汚れを写真とメモで残しておけば、「それは最初からありました」と説明しやすくなります。日付の入った写真を、入居後すぐに撮っておきましょう。

さらに、日ごろのお手入れも費用の抑制に直結します。爪とぎ用のボードを用意する、床には滑り止めのマットを敷く、におい対策として換気とこまめな清掃を習慣にする。こうした小さな対策が、退去時の負担を軽くし、結果としてペット可賃貸に住むトータルコストを下げてくれます。

7. 「ペット可」と「ペット共生」は別物：住んでからの不満はどこに出るか

飼い主の多くはペットとの暮らしに満足しているのに、住環境には不満を抱えている——パナソニック ホームズの調査から見えてくるのは、「可」だけでは足りない現実です。

パナソニック ホームズが2025年2月に発表した「賃貸住宅におけるペット飼育に関する意識調査」（2024年12月にMacromillが実施。東京・神奈川・埼玉・千葉の賃貸住宅に住む20〜69歳の犬猫飼育者・飼育希望者516人が対象）では、ペットを飼っている人の約95％が飼育そのものに満足している一方で、43.3％が「住環境」に不満を持っているという結果が出ました。

具体的な不満の上位は、「床や壁がペット向けではない」（42.0％）、「ペットのにおいが残る」（38.4％）でした。これらは、契約時に「ペット可」と書かれていても、床材・壁紙・換気などが必ずしもペット向けに作られていないことを示しています。

ここで押さえたいのが、「ペット可」と「ペット共生」の違いです。一般に、ペット可は「ペットを飼ってもよい」という契約上の許可を指し、建物自体は通常の賃貸物件と同じ仕様であることが多くあります。一方のペット共生（ペット共生型）は、ペットと暮らすことを前提に、床・壁の素材、足洗い場、ドッグラン、ペット用の共用設備などを備えた物件を指すのが一般的です。

共生型は家賃が高めになりがちですが、床や壁の傷みに神経をとがらせずに済む、近隣に気兼ねしにくいといった「暮らしやすさ」は大きな価値です。一方、予算に限りがあるなら、通常のペット可物件を選びつつ、ラグ・ペット用の保護シート・消臭対策などを自分で工夫するという方法もあります。どちらが正解ということではなく、「何にお金を払うか」を自分で決めることが大切です。

8. 苦情の66.5％は「自分のペット」が原因：近隣トラブルは入居前から備える

ペットを飼う人の3人に2人が近隣から苦情を受けた経験があり、不動産会社の側が最も多く受ける相談は「ペットの騒音」です。

ペット可の物件に入居できたからといって、安心はできません。LIFULL HOME'Sの調査では、ペットを飼っている人の66.5％が「ペットについて近隣から苦情を受けたことがある」と回答しています。もちろん、大きなトラブルというより「ちょっとした注意」の類も含まれますが、決して他人事ではない数字です。

不動産会社への調査では、ペット関連のトラブル相談を「ときどき受ける」が58.3％、「よく受ける」が6.1％。そして相談内容で最も多いのが「ペットの騒音（鳴き声など）」で64.9％でした。つまり、トラブルの中心は、におい・毛・共用部の汚れよりも「音」なのです。

音のトラブルを減らすための物件選びの視点

鳴き声や足音のトラブルを減らすには、飼い主のしつけや対策に加えて、建物の構造・間取り・階数・部屋の位置が大きく影響します。一般に、木造や軽量鉄骨造に比べて、鉄筋コンクリート（RC）造は遮音性が高いとされています。また、最上階や角部屋は隣接する住戸が少なく、音の伝わる範囲を限定しやすくなります。1階は足音の苦情が出にくい一方、外を通る人や他の動物への反応で吠えやすくなる場合があるなど、ペットの性格との相性も無視できません。

入居前にできること

入居前の内見では、日中だけでなく可能であれば夕方や夜の様子も確認し、廊下や階段の音の響き方、隣室・上下階の生活音の聞こえ方をチェックしましょう。あわせて、管理会社に「過去にペット関連の苦情があったか」「ペット飼育細則はどうなっているか」を聞いておくと安心です。

なお、ペットを飼うこと自体が近隣とのトラブルになるのではなく、「ペットを飼っている人の対応」によって印象は大きく変わります。入居時の挨拶、鳴き声が出たときのすばやい対応、共用部のマナー。こうした小さな積み重ねが、長く快適に住むための最大の保険です。

9. ペット可賃貸を賢く探す7つのステップ

「高いから諦める」でも「安いから飛びつく」でもなく、次の7つを順番に押さえれば、納得できる物件に出会いやすくなります。

ステップ1：ペットの情報を正確に整理する

種類・犬種や猫種・体重・年齢・頭数、そして将来増える可能性を書き出します。物件の条件は「小型犬1匹まで」のように細かいことが多いため、最初にペットのプロフィールを固めておくことが重要です。

ステップ2：総予算を「2年間の総額」で決める

家賃だけでなく、敷金・礼金・仲介手数料・ペット関連費用・退去時の費用まで含めて総額を試算します。第6章の式をそのまま使ってください。

ステップ3：エリアを一つ広げて相場を比べる

東京23区でも、港区と足立区で家賃が3倍以上違うことを見ました。希望エリアの隣の区、あるいは一駅離れた場所まで視野に入れると、条件が大きく改善することがあります。

ステップ4：構造・階数・位置をペットの性格に合わせる

吠えやすい子ならRC造・角部屋・最上階、足音が気になる子なら1階、といったように、物件の条件をペットの性格から逆算します。

ステップ5：ネットに出ていない情報にアクセスする

ペット可物件は全体の19.3％しかなく、条件のよい物件は早く決まります。ポータルサイトに載る前に決まってしまう物件も少なくありません。ペット可物件に強い不動産会社に相談し、未公開の情報を紹介してもらうのは、有効な近道です。

ステップ6：内見では「ペット目線」でチェックする

床材の滑りやすさ、窓やベランダの脱走リスク、においのこもりやすさ、エアコンの位置、日当たりや風通し。人間の目線だけでは見落としがちなポイントを、しゃがんで確認してみましょう。

ステップ7：契約前に書面で条件を確認する

「ペット可」という言葉だけで安心せず、特約欄・重要事項説明書・飼育細則を読み込み、あいまいな点は書面で確認します。口頭での約束は、あとで「言った・言わない」になりがちです。

10. ペット可賃貸に関するよくある質問（Q&A）

11. ペッターズ不動産からのお伝え：「ペット可プレミアム」を納得価格に変える方法

大切なのは、「ペット可だから高い」で終わらせず、家賃・初期費用・ルール・環境の4つを並べて比べることです。

ペット可賃貸の探しにくさは、物件数の少なさ、家賃の水準、成約の早さ、飼育ルールの複雑さなど、いくつもの要因が絡み合っています。だからこそ、探し始める前に「何を優先するか」を決めておくと、判断がぶれません。

ペッターズ不動産では、犬・猫と暮らす方のお部屋探しをお手伝いしています。取扱物件は約4,000件で、そのうちホームページに掲載しているのは約1,000件、残りの約3,000件は未公開物件です。「ペットの種類・大きさ・頭数」「希望エリアと予算」「音や設備で気になること」をお聞かせいただければ、その条件に合う物件を、初期費用や特約の内容までお伝えしながらご案内します。

「今の家賃より上がるのが心配」「多頭飼いでも借りられる？」「大型犬でも大丈夫な物件は？」といったご相談も歓迎です。お問い合わせ、またはLINEから、お気軽にご連絡ください。

12. まとめ：数字の「平均」ではなく、あなたのペットの「条件」で探す

最後に、この記事のポイントを振り返ります。

ペットは大切な家族です。その家族が安心して暮らせるお部屋を、数字と現場の視点の両方から、一緒に探していきましょう。

こんにちは！今日は先日ご案内した〇〇様との、ちょっとした"お部屋探し奮闘記"をご紹介します。ペット可物件のご案内あるあると言いますか、最終的には「なるほど、そう来たか！」という展開になった一件でした。

まずはご希望条件から

〇〇様は小型犬を1匹飼育されているご様子で、ご希望は以下の通りでした。

条件だけ見ると「これなら見つかりそう！」という感じだったのですが、いざ探し始めるとやっぱりペット可×駅近×予算内の三拍子がそろう物件はなかなかタフでした。多少駅から離れた物件を中心に何件かピックアップして、まずは1回目の内見へ。

内見当日、まさかの発覚

内見自体は順調に進んだのですが、途中でわんちゃんが物件に興奮したのか、思いのほか元気いっぱいに吠えてくれまして……。〇〇様も苦笑いしながら「実はこの子、結構吠えるんです」とポツリ。

そこで提案したのが「RC造」

そこで〇〇様にご提案したのが、鉄筋コンクリート（RC）造の物件への切り替えです。RC造は構造上、音が響きにくく、鳴き声によるご近所トラブルのリスクをぐっと下げられます。ただ正直にお伝えすると、RC造は軽量鉄骨造に比べて家賃が上がりやすいのが悩みどころ。

「予算を少しだけ上げてでも、安心して暮らせる方を取りますか？」と率直に聞いてみたところ、〇〇様も「たしかに、この子のためにも音のことは心配だったので」と快く予算アップをご検討くださり、条件を組み直して2回目の内見に向かうことになりました。

2回目の内見へ

予算とエリアの条件を少し調整し、RC造の物件を中心に再度ピックアップ。同じ足立区内でも、造りが変わるだけでこんなに安心感が違うんだ、というのを〇〇様ご自身も実際に建物を見比べて感じていただけたようで、「最初からRC造も見ておけばよかったかも」なんてお話もされていました（正直、私も同意見です）。

条件を一度決めても、実際にわんちゃんと一緒に内見してみないと気づけないことって、やっぱりあるんですよね。今回のように、途中で条件を柔軟に見直せるのも、賃貸・売買どちらも扱っているうちの強みだったりします。

1. 台風25号、千葉・神奈川で住宅被害997棟　記録的大雨の全体像

2026年9月、台風25号は千葉県・神奈川県を中心に記録的な大雨と暴風をもたらしました。NHKニュースによると、9月24日時点の更新情報で死者11人・行方不明3人、住宅被害は997棟にのぼっています。

気象関連の記録では、東京都大島で24時間降水量686.5ミリを観測し、9月としては記録的な数値となりました（保険鑑定人のリアル現場ノートによる）。千葉県では北印旛沼周辺で堤防が決壊し、周辺一帯が広範囲に浸水する事態となったこともNHKニュースで報じられています。国道127号・16号などの主要道路も通行止めとなり、千葉県は24市町村に災害救助法を適用しました。なお、台風25号に先立つ9月上旬にも、台風第24号及び前線の影響による大雨で関東・近畿・東海地方に被害が出ており、国土交通省が継続的に被害状況を公表しています。2026年の9月は、月を通じて大雨・台風のニュースが続いた月だったと言えます。

災害救助法が適用されると、被災した自治体では避難所の設置や、住まいを失った方への応急仮設住宅の提供、医療・介助の提供といった支援が国の費用負担のもとで行われる体制が整います。千葉県が24市町村という広い範囲に同法を適用したことからも、今回の台風25号がいかに大規模な災害であったかがうかがえます。住まいに関わる支援策は、罹災証明書の取得を起点に動き出すものが多いため、次の章で改めて詳しく解説します。

被害の経過を振り返ると、台風25号は9月20日前後に関東地方へ接近し、22日から23日にかけて千葉県・神奈川県で被害が急拡大しました。千葉県北印旛沼周辺の堤防決壊による浸水に加え、成田空港周辺では鉄道の運行が乱れ、観光客が振替の京成線に殺到する様子もテレビ各局で報じられています。土砂災害による住宅被害も相次ぎ、国道の崩落など交通インフラへの影響も長期化しました。

このニュースを見て「うちは持ち家じゃないから関係ない」と感じた方も多いかもしれません。しかし、賃貸物件に住んでいる人にとっても、台風による浸水被害は決して他人事ではありません。実は、賃貸住宅が浸水して"使えない状態"になった場合、法律上、家賃が自動的に減額される仕組みがあることをご存知でしょうか。次の章から、その具体的な仕組みと、被災した場合に取るべき行動を順番に見ていきます。

今回被害が集中したのは千葉県・神奈川県ですが、記録的な大雨をもたらした前線や台風の影響範囲は関東地方全体に及んでいました。今回たまたま直撃を免れた地域でも、台風の進路が少し変わっていれば同じような被害が出ていた可能性は十分にあります。埼玉県内にお住まいの方も、「自分の住むエリアは大丈夫」と決めつけず、次に紹介する制度や備えを知っておくことが大切です。

2. 賃貸物件が浸水したとき、実際に何が起きるのか

台風や大雨で賃貸物件が浸水すると、床や壁、電気設備、給排水設備など複数の箇所に影響が及びます。国土交通省がまとめた「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」でも、賃借物の一部が使用できなくなるケースとして、浸水による電気設備の停止、給排水管の損傷、床・畳の張り替えが必要になるほどの水濡れなどが挙げられています。浸水の程度によっては、一時的に別の場所への避難を余儀なくされることもあります。

具体的な被害の例としては、床上30センチほどまで水が上がって畳やフローリングが張り替え不能なレベルまで傷んでしまうケース、分電盤（ブレーカー）が浸水して一時的に全館停電となるケース、排水管が逆流して汚水が室内に流れ込むケースなど、被害の内容や範囲は物件ごとに大きく異なります。中には、直接浸水しなくても、断水や停電が長期化することで実質的に生活できない状態が続く、といったケースもあります。さらに見落とされがちなのが、浸水そのものが収まった後の"二次被害"です。壁の内部や床下に水分が残った状態が続くと、数日から数週間でカビが発生し、独特のにおいやアレルギー症状の原因になることがあります。浸水があった場合は、見た目の水が引いた後も、十分な乾燥・消毒作業が完了するまでは油断しないようにしましょう。台風接近が事前に分かっている段階でできる備えとしては、土のうや水のう（ゴミ袋に水を入れたもので代用できます）を玄関や低い開口部に置く、貴重品や家電をできるだけ高い場所へ移動させる、といった応急的な対策も被害の軽減につながります。

このとき多くの入居者が抱く疑問が、「家賃はどうなるのか」というものです。「大家さんに事情を説明して、値下げをお願いしなければいけないのでは」と考える方が大半ではないでしょうか。実際、国土交通省の相談対応事例集によれば、賃貸住宅における水関連のトラブルは「上階からの漏水」だけでも相談全体の53.8%を占めるとされ、決して珍しい相談ではありません。同事例集では、こうしたトラブルの71.6%が最終的に「話し合い」によって解決していると分析されています。つまり、多くのケースでは裁判にまで発展せず、当事者同士の話し合いの中で家賃減額や見舞金などの形で決着しているのです。しかし、この"交渉して初めて減額される"という発想自体が、実は法律の建て付けと異なっています。

3. 「交渉しないと家賃は減らない」は誤解　民法611条の"当然減額"ルール

結論から言うと、賃貸物件の一部が使用できなくなった場合、家賃は借主が請求しなくても法律上当然に減額されます。根拠となるのは民法611条です。公益社団法人全日本不動産協会の解説によると、同条は「賃借人の責めに帰することができない事由により、建物の一部につき使用収益が不能と判断される場合」に適用され、建物自体が滅失していなくても対象になるとされています。台風による浸水で電気が使えなくなった、水道が止まった、床が水濡れで生活スペースとして使えなくなった、といった状況はいずれもこれに該当し得ます。

重要なのは、この減額が「大家に交渉して認めてもらうもの」ではなく、「法律上当然に発生するもの」だという点です。極端に言えば、大家側が減額に応じなかったとしても、法律上は使用不能割合に応じた分の家賃債務がそもそも発生していないことになります。もちろん実務上は、後述する証拠を残した上で管理会社・大家に連絡し、清算方法をすり合わせる必要がありますが、「お願いして値引きしてもらう」ものではなく「もともと発生していない家賃を精算する」ものだという認識の違いは、交渉の進め方を大きく左右します。

また、民法606条では、大家（賃貸人）には賃借物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があると定められています。台風で設備が壊れた場合、まずは大家側に修繕の義務があり、入居者はその修繕を待つ間の家賃について、使えなかった割合に応じた減額を受けられる、という2段構えの権利があることを押さえておきましょう。「直してもらう権利」と「直るまでの家賃を減らしてもらう権利」は、どちらも入居者に認められた正当な権利です。

なお、この"当然減額"のルールが適用されるのは、あくまで「賃借人の責めに帰することができない事由」による使用不能に限られます。例えば、台風が来ることが分かっていたのに窓を開けたまま外出して雨が吹き込んだ、といった入居者側の過失が明らかな場合は、話が変わってくる可能性があります。今回のような記録的な大雨・暴風による浸水は、通常、入居者の過失とは評価されないケースがほとんどですが、原因の切り分けが必要になる場面もあるという点は知っておきましょう。

4. 2020年民法改正のポイント　請求主義から当然減額への転換

この"当然減額"のルールは、2020年4月の民法改正で明確になったものです。改正前の民法では、賃借物の一部が滅失した場合、借主は「減額を請求することができる」という請求主義がとられていました。つまり、借主が自分から声を上げなければ、家賃は減額されない建て付けだったのです。

これに対し改正後の民法611条1項は、「賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と定めています。全日本不動産協会の解説でも指摘されている通り、この改正により「請求」という行為を介さずに、当然に賃料が減額される仕組みへと変わりました。ただし、この規定が適用されるのは2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約です。それ以前からの契約であっても、更新のタイミングなどで新法の適用対象になっている場合が多いため、契約書の内容と合わせて確認することをおすすめします。ご自身の契約がどちらに当たるか分からない場合は、まず契約書の「契約年月日」や、直近の更新契約書の日付を確認してみましょう。合意更新（当事者が新たに合意して契約を結び直す方式）の場合は、更新時点で新法が適用されるのが一般的とされていますが、法定更新（自動更新）の扱いについては契約内容によって解釈が分かれることもあるため、迷った場合は管理会社に確認するか、専門家に相談することをおすすめします。

また、減額される「割合」について、条文自体は具体的な数字を示していません。このため実務では、次の章で紹介する業界団体のガイドラインなどが目安として使われています。

なお、賃貸借契約の中には「天災による損害については家賃を減額しない」といった趣旨の特約が定められているケースもあります。しかし、こうした特約が常にそのまま有効になるとは限りません。消費者契約法では、消費者の利益を一方的に害する条項は無効となる場合があると定められており、賃借人に著しく不利な特約については、個別の事情によって効力が否定される可能性も指摘されています。契約書に特約があるからといって、それだけで減額の主張をあきらめる必要はない、という点は覚えておいて良いでしょう。

5. 減額はどれくらい？日管協ガイドラインの目安表

「使用収益できなくなった部分の割合」といっても、実際にどう計算すればいいのか分かりにくいのが正直なところです。そこで参考にされているのが、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が公表している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」（2024年10月4日改定版）です。法的な強制力を持つものではありませんが、大家・管理会社と入居者双方が納得しやすい"目安"として、実務で広く参照されています。

具体的な金額でイメージしてみましょう。家賃9万円（1ヶ月30日換算で日額3,000円）の部屋で、台風の浸水により電気と水道がともに3日間使えなくなったとします。免責日数はいずれも2日のため、減額の対象になるのは3日目の1日分だけです。この1日について、電気40%＋水道30%＝70%相当額が減額対象となるため、「3,000円×70%＝2,100円」がその日の減額目安になる、という計算イメージです。仮に浸水の影響がもっと長引き、電気・水道が7日間止まったとすると、免責日数を差し引いた5日分について同様の計算を行うことになります。なお、エレベーターや共用エントランスなど専有部分ではなく共用部分が浸水で使えなくなった場合も、生活への支障の程度によっては減額の考慮要素になり得ます。エレベーターが長期間停止し、上層階の入居者が階段のみでの生活を強いられるようなケースがその一例です。

あくまで目安であり、実際の減額幅は被害の程度や個別の契約内容によって変わりますが、「何もしなければ泣き寝入り」ではなく、具体的な計算根拠があるということは知っておいて損はありません。管理会社によっては独自の基準を持っている場合もあるため、まずはこのガイドラインの数字を"たたき台"として、実際の被害状況をすり合わせていく進め方が現実的です。

実際の精算方法としては、多くの賃貸借契約が家賃を前払い（前家賃）としているため、被害が発生した月にすでに満額を支払っている場合は、翌月分の家賃から減額相当額を差し引く形で調整するのが一般的です。逆に、まだその月の家賃を支払っていない場合は、あらかじめ減額後の金額を管理会社に確認したうえで振り込むとよいでしょう。いずれの場合も、金額の食い違いが起きないよう、計算根拠を書面やメールで残しておくことをおすすめします。

6. 全部が使えなくなったら？契約解除という選択肢

浸水の被害が大きく、部屋の一部ではなく全体が使えなくなってしまうケースもあります。民法611条2項は、賃借物の一部が使用収益できなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は契約の解除をすることができると定めています。つまり、単なる家賃減額では済まないほど深刻な被害を受けた場合、入居者側から契約解除を申し出ることも法律上可能です。

この場合、敷金の精算や原状回復の範囲についても、通常の自己都合退去とは異なる整理が必要になることがあります。台風による浸水は入居者の過失によるものではないため、通常損耗や経年劣化と同様に、敷金から差し引かれるべき性質のものではないと考えられます。被害状況の記録を残した上で、早い段階で管理会社・大家に相談し、解除するのか、修繕を待って住み続けるのかを見極めることが大切です。特に床上浸水などで床材や断熱材にまでダメージが及んでいる場合、見た目以上に修繕に時間がかかることも珍しくありません。仮住まいが必要になった場合の引っ越し費用や仮住まいの家賃負担についても、被害の原因や契約内容によっては大家側との協議事項になり得るため、一人で抱え込まず、早めに相談することをおすすめします。なお、契約期間があらかじめ定められている定期借家契約の場合でも、使用収益ができない状態にまで至れば、普通借家契約と同様に解除を検討できる場面はあります。契約の種類にかかわらず、まずは被害の実態を正確に伝えることが出発点になります。

7. 罹災証明書の取り方と使いみち

賃貸物件が台風被害を受けた場合、忘れずに取得しておきたいのが「罹災証明書」です。市区町村に申請すると、職員による現地調査を経て、被害の程度に応じて「全壊」「大規模半壊」「中規模半壊」「半壊」「準半壊」「一部損壊」といった区分で発行されます。一般的な判定基準では、損傷割合がおおむね50%以上で全壊、10%未満で一部損壊とされています。賃貸住宅に住んでいる人でも、罹災証明書の交付対象になります。

罹災証明書は、家賃減額の交渉における被害状況の裏付け資料になるだけでなく、被災者生活再建支援制度に基づく支援金の申請、税金や保険料の減免、公営住宅への一時入居など、さまざまな支援策の申請時に必要となる基礎資料です。全壊など著しい被害を受けた世帯には、基礎支援金と加算支援金を合わせて最大300万円（単身世帯は4分の3）の支援金が支給される制度もあります。

申請の流れとしては、まずお住まいの市区町村の窓口（防災担当や税務担当が窓口になっていることが多いです）に交付申請を行い、その後、自治体職員による現地調査を経て被害の程度が判定される、という順序が一般的です。申請時には本人確認書類に加え、被害状況が分かる写真の提出を求められることが多いため、片付けや修繕の前に、部屋の状況を写真に残しておくことが欠かせません。台風被害に遭ったら、修繕や片付けを急ぐ前に被害箇所の写真を撮っておき、できるだけ早く自治体の窓口で申請の手続きを確認することをおすすめします。自治体によっては、大規模災害時に申請期限を設けている場合もあるため、後回しにせず早めに動くことが肝心です。

なお、罹災証明書は原則として被害ごとに発行されるものであり、判定結果に納得がいかない場合には、再調査を依頼できる仕組みが設けられている自治体が一般的です。「思ったより軽い判定だった」と感じた場合は、そのまま受け入れる前に、まずは窓口に相談してみることをおすすめします。賃貸住宅にお住まいの方が申請する際は、賃貸借契約書の写しなど、その部屋に居住している事実が分かる書類の提示を求められることもあるため、あわせて準備しておくとスムーズです。また、被害が大きく自宅での生活が困難になった場合には、罹災証明書をもとに、自治体が管理する公営住宅への一時的な入居が案内されることもあります。案内の有無や条件は自治体ごとに異なるため、罹災証明書を申請する際に、あわせて住まいに関する支援策についても窓口で確認しておくと安心です。

8. 家財保険の"水災補償"、実は3人に1人が入っていない

台風による浸水被害では、家賃の減額と合わせて、家財保険（火災保険）の補償内容も重要な確認ポイントになります。損害保険料率算出機構の統計をもとにした調査によると、住宅を対象とした火災保険・共済全体の加入率は約82%とされる一方、そのうち水災補償が付いている契約は約66%にとどまるというデータがあります。裏を返せば、火災保険に入っていても、3件に1件程度は水災（浸水・洪水・土砂崩れなど）が補償の対象外になっている可能性があるということです。

賃貸物件の場合、建物自体の保険は大家側が加入していますが、家具・家電・衣類といった「家財」を補償する保険は、入居者自身が加入する家財保険でカバーする必要があります。ここでよくある誤解が、「建物のオーナーが火災保険に入っているのだから、自分の家電や家具が水浸しになっても補償されるはず」というものです。しかし、建物本体の保険と入居者の家財の保険は別物であり、オーナー側の保険が入居者の私物の損害を補償することは通常ありません。

賃貸借契約時に加入した保険の内容を、この機会に一度見直し、水災補償が含まれているかどうかを確認しておくことを強くおすすめします。保険証券には「水災」「水濡れ」といった補償項目が記載されているはずですので、契約時の書類を保管している方は、まずそこを確認してみましょう。家賃の減額はあくまで"住めない期間の家賃"を精算するものであり、水濡れで壊れた家電や家具そのものの損害を補償するものではないためです。

このように、被害を受けた対象が「建物」なのか「家財」なのかによって、そもそも請求すべき先も異なります。台風被害の際は、家賃減額の請求先である管理会社・大家と、家財保険金の請求先である自分の加入保険会社の両方に、それぞれ連絡が必要になることを覚えておきましょう。

保険会社ごとに具体的な手続きの流れは異なりますが、一般的には、まず保険会社（または代理店）に連絡し、被害状況の写真や罹災証明書の提出を求められた上で、損害保険登録鑑定人などによる調査が行われ、支払い額が確定するという流れになります。台風などの大規模災害の直後は問い合わせが集中し、通常より時間がかかることもあるため、余裕を持って早めに連絡しておくことが大切です。

9. 泣き寝入りしないための証拠の残し方

家賃減額や保険金請求をスムーズに進めるためには、被害直後の記録がなによりも重要になります。まず、浸水した箇所や水位の高さがわかる写真・動画を、日付が分かる状態で複数アングルから撮影しましょう。スマートフォンの写真であれば、自動的に撮影日時が記録されるため、そのまま保存しておくだけでも有効な証拠になります。

次に、管理会社や大家への連絡は、口頭だけでなくメールやチャットなど文字で残る手段を併用し、いつ・何を伝えたかを記録しておきます。また、電気・水道・ガスなどのライフラインがいつからいつまで使えなかったのかという期間も、減額割合の計算に直結する重要な情報です。復旧作業に来た業者の作業報告書や、管理会社からの案内メールなども保管しておきましょう。国土交通省の相談対応事例集でも、賃貸借トラブルの解決には発生時期・被害の程度・使用不能期間を客観的に示す資料が重要だと指摘されています。

記録すべき項目を整理すると、次の4点に集約されます。（1）被害箇所の写真・動画（日付入り）、（2）管理会社・大家とのやり取りの履歴（メール・チャットのスクリーンショット）、（3）ライフラインが停止していた正確な期間、（4）修繕業者の作業報告書や見積書です。これらをひとつのフォルダにまとめておくだけで、後日の減額交渉や保険金請求、罹災証明書の申請がスムーズに進みます。

被害に気づいたら、遅くとも2〜3日以内には管理会社・大家に一報を入れておくことをおすすめします。連絡が遅れるほど「本当に被害があったのか」「いつからいつまで使えなかったのか」が分かりにくくなり、後の交渉が難航しやすくなるためです。もし電話やメールで連絡しても管理会社から返信がなく、話し合いが進まないような場合は、内容証明郵便で被害状況と減額を求める旨を書面で送る、という方法もあります。内容証明郵便には「いつ・どのような内容を送ったか」を郵便局が証明してくれるという特徴があり、後々トラブルが大きくなった際の証拠としても有効です。もっとも、多くのケースでは管理会社との丁寧な話し合いで解決するため、内容証明郵便はあくまで最終手段として検討すると良いでしょう。

10. 「一部滅失」と「全部滅失」実務・裁判例に見る考え方

家賃減額の議論では、「どこまでが一部使用不能で、どこからが全部使用不能なのか」という線引きも論点になります。国土交通省の相談対応事例集で紹介されている裁判例を見ると、その判断の幅がよく分かります。例えば名古屋地裁の判決では、天井や壁からの雨漏りにより「2階部分の少なくとも3分の2が使用できない状態」にあったケースで、賃料の25%減額が認められました。また東京地裁の判決では、トイレからの漏水とカビの発生により4ヶ月以上にわたって修繕が遅延した事案について、「通常の用法に従って使用収益することを阻害された」と判断され、賃料の30%減額が認められています。

これらの裁判例に共通するのは、被害を受けた部分の"広さ"だけでなく、修繕にかかった"期間の長さ"も減額割合の判断材料になっているという点です。浸水後すぐに修繕が完了した場合と、業者の手配が遅れて何ヶ月も不便な状態が続いた場合とでは、たとえ被害の程度が同じでも、認められる減額の考え方が変わってくる可能性があります。裁判実務では、雨漏りや浸水によって特定の部屋が使えなくなったケースについて、建物全体が滅失したわけではなくても、実質的に賃借目的を達成できないと判断されれば、契約解除が認められる余地があるとされています。一方で、被害が一時的なものにとどまり、修繕によって短期間で原状回復が見込める場合には、家賃減額にとどめて契約を継続するという整理がなされることが一般的です。

こうした裁判例からも分かる通り、減額割合や契約解除の可否は「被害の見た目の大きさ」だけで機械的に決まるものではなく、生活への支障の程度や修繕にかかった期間などを総合的に立証していく必要があります。逆に言えば、被害を受けた側が具体的な証拠を示せなければ、正当な減額を受けられないまま終わってしまうリスクもあるということです。前章で紹介した記録の残し方が、こうした場面で実際にものを言います。なお、話し合いがどうしてもまとまらず、金額も比較的少額にとどまる場合には、裁判所の少額訴訟制度を利用するという選択肢もあります。60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用でき、原則として1回の審理で判決が出るため、通常の訴訟に比べて手続きの負担が軽いとされています。もっとも、多くのケースはそこまでいかずに話し合いで解決しているのが実情です。

また、家賃減額と家財保険の保険金請求は、それぞれ別の制度であり、両方を受け取ったとしても「二重取り」にはあたりません。家賃減額は「使えなかった部屋の対価」を精算するものであるのに対し、保険金は「壊れた家財そのものの損害」を補償するものだからです。カバーしている範囲がそもそも異なるため、双方の手続きを並行して進めて問題ありません。

どちらに該当するかは、被害の範囲・修繕にかかる期間・生活への支障の程度などを総合的に見て判断されるため、「絶対にこうなる」という一律の基準があるわけではありません。判断に迷う場合は、自己判断で動く前に、消費生活センターや不動産の専門家、弁護士などの第三者に相談することをおすすめします。国民生活センターや自治体の窓口では、こうした住まいのトラブルに関する無料相談を受け付けている場合があります。

11. よくある質問Q&A

12. まとめ　台風シーズンを乗り切るチェックリスト

ここまでの内容を振り返ると、ポイントは大きく3つに整理できます。1つ目は、台風などの災害で賃貸物件の一部が使えなくなった場合、家賃は民法611条により交渉不要で当然に減額されるということ。2つ目は、日管協ガイドラインのような目安を使えば、減額の割合をある程度具体的に計算できるということ。3つ目は、罹災証明書の取得や家財保険の請求、証拠の記録といった一連の手続きを、被害発生後できるだけ早いタイミングで並行して進めることが、その後の生活再建のスピードを左右するということです。

台風25号がもたらした記録的な被害は、千葉・神奈川だけの話ではありません。日本気象協会tenki.jpの予報士解説では、10月はじめにかけて台風26号の影響を関東地方が受けるおそれがあると伝えられており、次の大雨・台風シーズンへの備えは決して先延ばしにできない状況です。万が一、賃貸物件が浸水などの被害を受けたときに慌てないよう、次の点を今のうちに確認しておきましょう。

これらを事前に押さえておくだけで、実際に被害に遭ったときの対応スピードと、その後の交渉のしやすさが大きく変わります。「家賃は大家にお願いして下げてもらうもの」ではなく、「使えなかった分は、もともと支払う必要のない家賃だった」という考え方を知っているかどうかは、いざというときの気持ちの持ちようにも大きく影響するはずです。

また、犬や猫と暮らしている方は、台風接近時にペット用の同行避難グッズ（キャリーバッグ、数日分のフード・水、ケージ、常備薬など）もあわせて備えておくと安心です。浸水で室内が急に使えなくなった場合、人だけでなくペットの避難先の確保も同時に考える必要が出てくるためです。

これから物件探しをする方であれば、国土交通省が公開している「重ねるハザードマップ」（ハザードマップポータルサイト）で、住所を入力するだけで浸水想定区域や過去の浸水実績を無料で確認できます。1階よりも上層階を検討する、低地よりも周辺よりわずかでも高い土地を選ぶ、といった視点とあわせて、契約前に一度チェックしておくことをおすすめします。こうした情報は、いま住んでいる部屋のリスクを把握する目的でも活用できます。ペッターズ不動産では、賃貸物件の設備トラブルや契約に関するご相談はもちろん、ペットと暮らせる住まい探しについてもお手伝いしています。台風被害でお困りの際は、お気軽にお問い合わせください。

「高齢だから」という理由だけで、賃貸物件の入居を断られる——そんな経験をしたことがある、あるいは身近な家族から聞いたことがある方は少なくないはずです。実際、株式会社アットホームが2026年2月に実施した調査では、賃貸住宅管理会社の49.2％が「直近1年で高齢を理由に入居を断ったケースがある」と回答し、関東地方に限ると57.3％にまで跳ね上がります。一方で大家・管理会社側にも言い分があります。最大の懸念は「孤独死」で84.0％にのぼり、国土交通省の検討資料でも死亡事故等への不安を抱える大家は9割に達するとされています。こうした"すれ違い"を制度面から是正しようと、2025年10月に施行されたのが改正住宅セーフティネット法です。この記事では、最新の実態調査、制度改正のポイント、そして埼玉県内の居住支援の現状までを、出典を明示しながら整理します。物件オーナー様にとっても、これから部屋探しをするご家族にとっても、判断材料になれば幸いです。なお本記事の情報は2026年9月26日時点のものです。制度の運用状況は今後も変わる可能性があるため、最新情報は各自治体・国土交通省の公表資料をあわせてご確認ください。

高齢を理由にした入居拒否は、大家側の"合理的な不安"と、入居希望者側の"住まいを選ぶ権利"がせめぎ合う難しいテーマです。2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法は、その両者の間にあった溝を埋めるための制度的な後ろ盾といえます。関東の管理会社の57.3％が高齢者の入居を断った経験があるという現実、そして高齢の入居希望者の36.7％が直近1年で入居を断られたという現実は、制度が生まれた今も簡単には解消されていません。だからこそ、制度の周知と、居住支援法人・保証会社を巻き込んだ実務レベルでの活用が欠かせないのです。埼玉県内だけでも35の居住支援法人が指定されており、相談先は決して少なくありません。「高齢だから難しい」と最初から諦めるのではなく、制度を知っている不動産会社・支援法人に相談することが、住まい探しを前に進める一番の近道です。ペッターズ不動産では、埼玉エリアを中心に、高齢のご家族の住み替えやペットとの暮らしに関するご相談も承っております。お気軽にお問い合わせください。

① 相続登記義務化の基本と対象範囲——「過去の相続」も含まれる理由

相続登記義務化は、2024年（令和6年）4月1日に施行された制度改正です。法務省の説明によれば、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが法律上の義務となりました（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。

ここで見落とされがちなのが、「対象になるのは今後発生する相続だけではない」という点です。この制度は過去にさかのぼって適用され、2024年4月1日より前にすでに発生していた相続で、まだ名義変更をしていない不動産もすべて義務化の対象に含まれます。つまり「10年前に亡くなった祖父の名義のまま」「両親の離婚時に取得した実家をそのままにしている」といったケースも、今このルールの対象になっているということです。

法定相続によって不動産を取得した場合はもちろん、遺産分割協議の結果として不動産を取得した場合や、遺言によって不動産を取得した場合も対象になります（出典：office-tree.jp「相続登記の義務化｜期限・罰則・必要書類をわかりやすく整理」）。相続放棄をした方を除けば、基本的にはこのルールの対象になると考えておくのが安全です。

具体的に当てはまりやすいケースを挙げると、「実家は空き家のままだが、名義は亡くなった親のまま」「兄弟のうち誰かが住んでいるが、登記名義は祖父母のまま」「相続した土地を人に貸しているが、賃貸借契約の貸主名義は変更していない」といった状況です。いずれも珍しいケースではなく、むしろ全国的にごくありふれた状態だといえます。また、遠方の実家や、利用予定のない山林・農地を相続した場合も対象から外れるわけではありません。「使っていない」「価値が低い」という理由は、登記義務そのものを免除する根拠にはならない点に注意が必要です。

特に注意したいのが「共有名義」のケースです。祖父母の代から名義変更をしないまま、複数の兄弟姉妹やその子どもたちが、法律上は不動産を共有している状態になっていることがあります。この場合、共有者の一人が亡くなればその持分がさらに次の世代に相続され、共有者の数が増えていきます。共有者全員の足並みがそろわなければ、売却はもちろん、大規模なリフォームや建て替えの意思決定も難しくなります。「誰が所有者なのか」が家族の中でも曖昧になっている不動産こそ、早めに登記状況を確認しておく価値があります。

② 「知らなかった」では済まない、過料10万円の仕組み

最も誤解されやすいのが、「登記をしなくても、罰金を取られることはないだろう」という感覚です。しかし法務省は明確に、「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象」になるとしています（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。

過料は刑事罰ではなく行政上のペナルティですが、金銭的な負担が生じる点は変わりません。「正当な理由」として想定されているのは、相続人が極めて多数にのぼり戸籍の収集に時間を要する場合や、遺言の有効性をめぐって争いが生じている場合などとされており、単に「忙しかった」「制度を知らなかった」というだけでは、正当な理由として認められにくいと考えられます。

さらに見落とされがちなのが、相続登記をしないまま放置している間に、さらに次の相続が発生してしまう「数次相続」のリスクです。名義人の子が亡くなり、その子（孫）が新たに相続人となる——というかたちで相続人がねずみ算式に増えていくと、戸籍の収集や遺産分割協議そのものが年々難しくなっていきます。たとえば最初は相続人3人で話がまとまるはずだった不動産でも、10年、20年と放置すればその3人がそれぞれ亡くなり、次の世代を合わせて相続人が10人近くに膨れ上がることも珍しくありません。関係が疎遠な相続人が増えるほど、連絡先の特定や書類のやり取りそのものが大きな負担になっていきます。仮に祖父が亡くなった時点で子3人が相続人だったとしても、その子3人が20年のうちに順に亡くなり、それぞれに2人ずつ子ども（孫）がいれば、相続人は一気に6人に増えます。孫の世代になると、実家に一度も住んだことがない、顔も知らない親族同士で話し合いをしなければならない、という状況も現実に起こり得ます。

③ 経過措置の期限は2027年3月31日——残り半年の現実

2024年4月1日より前に発生していた相続については、経過措置として申請期限が2027年3月31日までとされています。本記事執筆時点（2026年9月25日）から数えると、残りはおよそ半年です（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。

「3年間の猶予があるから、まだ先の話」と考えていた方も少なくないはずですが、施行日である2024年4月1日から数えて3年というのが、まさにこの2027年3月31日を指しています。つまりこれは「まだ半年ある」のではなく、「もう半年しかない」というのが実態です。

戸籍謄本の収集や遺産分割協議には、想像以上に時間がかかることが少なくありません。相続人の中に遠方に住む方や、長らく疎遠になっている親族がいる場合、書類のやり取りだけで数か月を要することもあります。「期限まで半年」という時間は、決して余裕のある長さではないということがわかります。

なお、2024年4月1日以降に発生した相続については、「相続を知った日から3年以内」という期限が個別に進行します。つまり今後は、経過措置の期限にかかわらず、相続が発生するたびに3年のカウントダウンが始まるということです。過去の相続をひとまず片づけたとしても、これから先も相続が発生するたびに、同じ期限管理が必要になる点は覚えておきたいポイントです。

④ 【データで見る】認知度調査が示す"知らない人の多さ"

実際、どれくらいの人がこのルールを正確に理解しているのでしょうか。法務省が実施した認知度調査（令和5年8月16日～25日実施）では、相続登記義務化そのものを「聞いたことがある」と答えた人は約58%にとどまりました。より重要な「過料」についての認知度はさらに低く、「よく知らない」「全く知らない」と答えた人が約78%。さらに「2024年4月1日より前の相続不動産も対象になる」という遡及適用の点について、「よく知らない」「全く知らない」と答えた人も約76%にのぼりました（出典：法務省「相続登記の義務化・遺産分割等に関する認知度等調査」）。

制度そのものの存在は知っていても、「自分が今すぐ動かなければならない」という実感を持っている人はごく一部にとどまっている——ということがうかがえます。

株式会社船井総合研究所が2024年6月から8月にかけて実施した調査（親の相続を経験し、専門家に相談したことがある60代以上456人が対象）でも、傾向は同様でした（出典：株式会社船井総合研究所「つぐなび」調査）。

専門家に相談した経験のある層でさえ、罰則や遡及適用まで詳細に理解している人は半数以下——この事実は、多くの人が「気づかないまま期限を迎えるリスク」を抱えていることを示しています。国や自治体、司法書士会などもこの認知度の低さを課題ととらえ、ポスターやウェブサイトを通じた広報活動に力を入れていますが、広報が届く範囲には限りがあります。特に、相続がずっと昔に発生していて「もう終わった話」と考えている世帯ほど、今回の制度改正の情報が届きにくい傾向があると考えられます。「聞いたことはあるが、自分には関係ないと思っていた」という状態が、最も見落としやすいパターンだといえるでしょう。

⑤ 放置がまねく本当のリスク——所有者不明土地と固定資産税6倍

相続登記を放置することのリスクは、過料だけにとどまりません。国土交通省が推計したデータ（2018年時点）では、所有者不明の土地は全国で約20%、約410万ヘクタールにのぼるとされ、これは九州本土の面積（約367.5万ヘクタール）を上回る規模だと紹介されています（出典：LIFULL HOME'S PRESS、国土交通省資料）。相続登記が行われないまま放置された不動産の積み重ねが、この所有者不明土地問題の大きな要因のひとつとされています。

さらに身近なリスクとして見逃せないのが、空き家化にともなう固定資産税の増額です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は本来の税額の6分の1に軽減されています。しかし、適切な管理が行われず「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されると、この特例が解除され、結果として固定資産税が最大6倍になる可能性があります（出典：大和ハウスグループ Livness「実家は大丈夫？空き家の放置で、税金6倍」）。管理不全空き家に指定される主な状態としては、倒壊など保安上危険な状態、衛生上有害な状態、著しく景観を損なう状態、その他周辺の生活環境を損なう状態などが挙げられています。

「名義変更していない」ことと「空き家のまま放置している」ことは、実は地続きの問題です。相続登記を先送りにした結果、誰も住まず管理もされない実家が増え、それが固定資産税の負担増につながるケースは珍しくありません。

さらに、空き家対策のための別の法律である空家等対策特別措置法では、自治体の対応は「助言・指導」「勧告」「命令」「代執行」という4段階で進みます。このうち「勧告」を受けた段階で、先述した固定資産税の住宅用地特例が解除されます。それでも改善が見られず「命令」まで進み、なお従わない場合には50万円以下の過料が科されるとされています（出典：不動産コラム「空き家対策特別措置法を徹底解説」）。最終的に自治体が代わって解体する「代執行」に至ると、その解体費用は所有者に請求され、数百万円規模になることもあります。相続登記の過料（10万円以下）とは別に、空き家を放置すること自体にも、これだけの経済的リスクが積み重なっていくのです。

⑥ 通常の相続登記 vs 相続人申告登記、どちらを選ぶべきか

経過措置の期限までに何をすればよいのか。選択肢は大きく2つあります。

ひとつは「通常の相続登記」です。これは不動産の所有権移転を正式に登記するもので、完了すれば不動産の売却や担保設定（住宅ローンの担保にするなど）も可能になります。ただし、遺産分割協議がまとまっていることや、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式をそろえる必要があるなど、準備に時間がかかる場合があります。

もうひとつが、今回の法改正であらたに設けられた「相続人申告登記」です。これは「自分がこの不動産の登記名義人の相続人です」と法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を暫定的に果たしたとみなしてもらえる簡易な制度です（出典：office-tree.jp「相続登記の義務化」）。相続人が単独でも申し出ることができ、必要書類も比較的少なく、登録免許税もかかりません。ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置であり、不動産の売却や担保設定はできません。遺産分割協議がまとまった際には、あらためて正式な相続登記が必要になります。

もうひとつ知っておきたいのが、遺産分割協議がまとまっていなくても、法定相続分の割合どおりであれば、相続人全員の共有名義として通常の相続登記を申請すること自体は可能だという点です。ただし、この方法で登記すると、後日あらためて遺産分割協議がまとまった際に、その内容に合わせて登記をやり直す必要が生じ、結果的に二度手間になりやすいというデメリットがあります。「とにかく一度で済ませたい」という場合は、遺産分割協議を先にまとめてから正式な相続登記に進むほうが効率的なケースが多く、「協議に時間がかかりそうだが期限は守りたい」という場合は、相続人申告登記を挟むほうが現実的、という使い分けの目安になります。

「遺産分割協議がまだまとまらないが、期限には間に合わせたい」という場合は、まず相続人申告登記で義務を果たしておき、後日あらためて正式な登記を行うという進め方も選択肢になります。特に、相続人同士の話し合いに時間がかかりそうな場合や、相続人の一部と連絡が取りづらい場合には、この「二段構え」の進め方が現実的な選択肢になるでしょう。反対に、不動産をすぐに売却したい、あるいは金融機関からの借り入れの担保にしたいといった具体的な予定がある場合は、相続人申告登記では目的を果たせないため、最初から通常の相続登記を目指す必要があります。

⑦ 必要書類と費用の目安

通常の相続登記を行う場合、一般的に必要とされる書類は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、相続人全員の現在の戸籍謄本、相続人全員の住民票、対象不動産の固定資産評価証明書、遺産分割協議書（協議によって取得した場合）、遺言書（遺言による場合）などです（出典：office-tree.jp「相続登記の義務化」）。戸籍謄本の取得には1通あたり450円から750円程度の手数料がかかります。

費用面では、登記の際に法務局へ納める登録免許税が、固定資産税評価額の0.4%とされています。たとえば評価額2,000万円の不動産であれば、登録免許税はおよそ8万円が目安になります。ご自身で手続きを行えば司法書士報酬はかかりませんが、戸籍収集や書類作成に手間と時間を要します。司法書士に依頼する場合の報酬相場は6万円から15万円程度とされています（出典：office-tree.jp「相続登記の義務化」）。一方、相続人申告登記であれば登録免許税は不要です。

「評価額の高い不動産ほど、登録免許税の負担も大きくなる」という点は、早めに把握しておきたいポイントです。目安として、固定資産税評価額500万円の不動産であれば登録免許税はおよそ2万円、1,000万円であればおよそ4万円、2,000万円であればおよそ8万円、3,000万円であればおよそ12万円が登録免許税の概算になります（固定資産税評価額×0.4%で計算）。あわせて戸籍謄本の収集費用や、司法書士に依頼する場合の報酬も見込んでおくと、当日になって慌てずに済みます。

また、複数の法務局や金融機関、相続税の申告先などに、同じ戸籍謄本の束を何度も提出しなければならない煩雑さを解消する制度として、「法定相続情報証明制度」があります。法務局に戸籍一式と法定相続情報一覧図を提出すると、登記官が内容を確認したうえで、一覧図の写しを無料で交付してくれる制度です（平成29年5月創設）。一度取得しておけば、相続登記のほか、預貯金の払い戻しや相続税の申告など、さまざまな相続手続きで戸籍の束の代わりに使うことができます（出典：法務局「法定相続情報証明制度について」）。相続人が多い場合や、複数の手続きを並行して進める場合には、早めに取得しておくと手間を大きく減らせます。

⑧ 手続きの流れをステップで確認

実際の手続きの流れを、ステップごとに整理します。

まず①相続人と相続財産の確認です。被相続人の戸籍をさかのぼって取得し、法定相続人が誰であるかを確定させます。あわせて、対象となる不動産がほかにもないか、名寄帳などで漏れなく確認しておくと二度手間を防げます。次に②遺産分割協議です。相続人全員で、不動産を誰が取得するかを話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の実印を押して印鑑証明書を添付します（遺言がある場合はこのステップが不要な場合もあります）。③必要書類の収集で、戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などをそろえます。相続人が多い場合は、先述の法定相続情報証明制度を使って一覧図の写しを取得しておくと、以降の提出がスムーズになります。④登記申請書の作成と、管轄の法務局への申請です。申請書は法務局の窓口だけでなく、オンライン申請にも対応しています。⑤登録免許税の納付、という流れになります。申請から登記完了までは、書類に不備がなければ数日から2週間程度が目安とされますが、繁忙期や補正が発生した場合はさらに時間がかかることがあります。なお、相続登記の申請先は、被相続人の住所地ではなく、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局です。遠方の実家を相続した場合でも、多くの手続きは郵送やオンラインで完結できるため、現地の法務局まで足を運ぶ必要は基本的にありません。窓口に行く時間が取れない、平日に動けないという方でも、書類さえ整えば手続きを進められる点は覚えておくとよいでしょう。

書類に不備があると法務局から補正を求められ、その分手続きが長引きます。特に相続人が多い場合や、遠方に住む相続人がいる場合は、書類のやり取りだけで数週間から数か月かかることも珍しくありません。「期限まで半年」という時間は、決して余裕のある長さではないということがあらためてわかります。

自分で進める自信がない場合や、遺産分割協議がまとまらず時間がかかりそうな場合は、早い段階で司法書士や不動産会社に相談することをおすすめします。特に、相続人の一人が遠方に住んでいる、相続人同士で連絡を取り合っていない、不動産以外にも財産が多く分割方法で意見が割れそうだ——といった事情がある場合は、着手から完了までに半年以上かかることも想定しておいたほうが安全です。「まだ半年あるから」ではなく、「半年しかない」という前提で、できるところから動き出すことをおすすめします。

⑨ 「相続放棄」「売却」を選ぶ前に知っておきたいこと

「面倒な不動産なら、いっそ相続放棄したほうが早いのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし相続放棄は、預貯金など価値のあるプラスの財産も含めて、すべての相続財産をまとめて手放す手続きです。不動産だけを選んで放棄することはできません。また、自分が相続放棄をすると、その不動産は次の順位の相続人（兄弟姉妹や甥・姪など）に引き継がれるため、疎遠な親族に思わぬ形で管理義務が回ってしまうケースも起こり得ます。

一方、「とりあえず売ってしまいたい」という場合も、相続登記を済ませていなければ売却手続きを進めることはできません。不動産の名義が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転登記ができないためです。つまり、売却を選ぶ場合であっても、まずは相続登記（少なくとも相続人申告登記）を済ませておく必要があります。

「相続登記」は、その後にどの選択肢（住む・貸す・売る・活用する）を選ぶとしても避けて通れない、いわば最初の一歩だといえます。なお、借金などマイナスの財産の範囲内でのみプラスの財産を引き継ぐ「限定承認」という制度もありますが、相続人全員の合意が必要なうえ、手続きが複雑なため、実際に利用されるケースは相続放棄に比べて限られています。「不動産だけ手放したい」「借金の有無がはっきりしない」といった事情がある場合は、相続放棄・限定承認・通常の相続いずれが適しているか、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

また、相続放棄には「相続の開始を知った時から3か月以内」という、相続登記とは別の短い期限が設けられています。この期間を過ぎると、原則として単純承認（すべての財産を無条件で相続すること）をしたものとみなされます。「不動産を相続するかどうかも含めて迷っている」という場合は、相続登記の期限（最長で経過措置により2027年3月31日）よりもずっと早い段階で、相続放棄をするかどうかの判断を迫られる点にも注意が必要です。

⑩ 空き家にしない選択肢——ペット可賃貸として活用するという道

相続した実家をどうするか、選択肢は「住む」「売る」だけではありません。当社はペット可賃貸を専門とする不動産会社として、相続した戸建てやマンションを賃貸物件として活用するご相談も数多くお受けしています。

特にペット可物件は、需要に対して供給が不足している状況が続いています。「古い戸建てだから貸せないのでは」と思われがちですが、リフォームを行い、ペットと暮らせる物件として再生させることで、収益を生む資産に変わるケースは少なくありません。空き家のまま放置すれば固定資産税の負担が増すだけでなく、老朽化によって資産価値そのものが下がっていく一方ですが、賃貸活用に転じれば、家賃収入を得ながら建物の維持管理にもつながります。

母体である柴崎建設株式会社によるリフォーム提案から、賃貸募集、管理まで、ワンストップでご相談いただけるのが当社の強みです。「実家をどうしたらいいかわからない」という段階でも、まずは現状の価値や活用可能性を知ることから始められます。相続登記を済ませたあと、あるいは並行して、活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。

「誰も住まなくなった実家をどうするか」は、多くのご家庭にとって一度は向き合うことになるテーマです。売却して現金化する、そのまま空き家として維持する、あるいは賃貸に出して収益化する——それぞれにメリットと注意点があります。売却であればまとまった資金が得られる一方、地域や築年数によっては買い手が見つかりにくいこともあります。空き家のまま維持する場合は、既にお伝えした固定資産税の増額リスクや、老朽化に伴う倒壊・近隣トラブルのリスクと向き合う必要があります。賃貸活用は、初期のリフォーム費用こそかかるものの、家賃収入を得ながら建物の状態を維持できる点が魅力です。どの選択肢が合っているかは、立地や建物の状態、ご家族の意向によって変わってきますので、まずは複数の選択肢を並べて比較検討されることをおすすめします。

実際に、長年空き家になっていた木造戸建てを、水回りの設備更新と内装のリフォームを行ったうえでペット可物件として貸し出した例では、相続発生時には「取り壊すしかないのでは」と思われていた建物が、ペットと暮らせる住まいを探す入居希望者からの反響につながったケースもあります。建物の状態によってリフォーム費用や工期はさまざまですが、解体して更地のまま所有し続けるよりも、賃貸活用によって収益を得ながら資産として維持するほうが、結果的に負担を抑えられる場合もあります。まずは現地を見せていただき、活用できる可能性があるかどうかを確認するところから始められます。

⑪ よくある質問（Q&A）

ここまでの内容と重なる部分もありますが、実際にご相談を受ける中でよくいただく質問を、あらためてQ&A形式で整理しました。細かい点で気になることがあれば、まずはこちらをご確認ください。

⑫ まとめ｜期限までに、まずやるべきこと

相続登記義務化は、2024年4月1日以降の相続だけでなく、それより前に発生していた相続にも適用される制度です。経過措置の期限である2027年3月31日まで、残りはおよそ半年。国の調査では、過料の存在や遡及適用について「よく知らない」と答えた人が7割から8割にのぼっており、多くの方が気づかないまま期限を迎えるリスクを抱えています。

まずは、ご自身やご家族が相続した不動産の登記状況を確認することから始めてみてください。名義変更が済んでいない不動産がある場合は、通常の相続登記か、相続人申告登記のいずれかで、期限までに義務を果たす必要があります。遺産分割協議に時間がかかりそうなら、まず相続人申告登記で義務だけ果たしておき、後から正式な登記に切り替えるという進め方も現実的な選択肢です。

そのうえで、住む・売る・貸す・活用するといった今後の方針を、ご家族で話し合っておくことをおすすめします。登記を済ませただけで安心してしまい、建物が空き家のまま放置されるケースも少なくありませんが、固定資産税の増額や老朽化のリスクを考えると、登記のその先まで見据えて動くことが大切です。当社では、相続した不動産の査定から、リフォームを経た賃貸活用のご提案まで、幅広くご相談を承っています。「何から手をつければいいかわからない」という段階でも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。

1. 2026年基準地価の全体像｜全国+1.5%で5年連続上昇

まずは「そもそも基準地価とは何か」と、今年発表された全国の数字を押さえておきましょう。ここを理解しておくと、後半のデータとのズレが読み解きやすくなります。

基準地価（正式名称：都道府県地価調査）は、各都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、国土交通省が9月に取りまとめて公表するものです。3月に発表される「公示地価（1月1日時点）」とあわせて、土地取引の目安や固定資産税・相続税評価の参考として使われています。つまり、基準地価は年に2回ある"土地の通信簿"のうちの後半戦という位置づけです。

国土交通省の報道発表（2026年9月15日）によると、令和8年の都道府県地価調査では、全国の全用途平均が5年連続で上昇しました。住宅新報の報道では、全用途平均が+1.5%（前年と同じ上昇率）、住宅地が+1.0%（前年と同じ）、商業地が+2.9%（前年から0.1ポイント拡大）と整理されています。

数字だけを見ると「今年も順調に上がっている」という印象ですが、住宅新報は同じ記事の中で「都市部の勢いに落ち着きも」という見出しを付けています。建築費の上昇で住宅の購入需要が抑えられ、都市部の開発計画にも遅れが出ていることが、上昇の勢いにブレーキをかけ始めているという指摘です。

実際、LIFULL HOME'S PRESSの解説によると、三大都市圏のうち東京圏と大阪圏は住宅地の上昇率がわずかに拡大した一方、名古屋圏は住宅地で+1.7%→+1.5%と上昇幅が縮小しました。全国平均の「+1.5%」という1つの数字の裏側では、伸びる地域と勢いが鈍る地域の差がはっきりし始めているのです。

このセクションのまとめ：2026年の基準地価は全国で5年連続上昇。ただし「勢いに落ち着き」が見え始め、地域差が広がっています。基準地価は7月1日時点の"土地"の評価であり、マンションや戸建ての実際の成約価格とは別物である点を、まず頭に入れておいてください。

2. 東京圏+4.0%・埼玉県住宅地+1.6%の中身

首都圏の住宅地は全国平均を大きく上回るペースで上がっています。では、埼玉県はどの位置にいるのでしょうか。

LIFULL HOME'S PRESSが整理した2026年基準地価の数字では、東京圏の住宅地は+4.0%（前年+3.9%）、大阪圏は+2.3%（前年+2.2%）、名古屋圏は+1.5%（前年+1.7%）でした。都道府県別の住宅地では、東京都が+5.8%、東京23区に限ると+8.7%、千葉県が+3.4%と、首都圏の中でも都心に近いほど上昇率が高い構図がはっきりしています。

埼玉県の発表（令和8年度地価調査について）によると、県内63市町村・832地点を調査した結果、住宅地は+1.6%（前年度+1.5%）、商業地は+3.3%（前年度+3.0%）、工業地は+2.8%（前年度+2.7%）でした。住宅地・商業地は5年連続、工業地は13年連続の上昇です。上昇した住宅地の地点数も394地点から406地点へ増えています。

グラフにすると一目瞭然ですが、埼玉県の住宅地+1.6%は、東京圏平均（+4.0%）の半分以下です。「首都圏の地価が上がっている」というニュースの主役は東京23区や千葉の人気エリアであり、埼玉県全体としては「緩やかな上昇」にとどまっていると読むのが実態に近いでしょう。

さらに、+1.6%はあくまで県内832地点の平均値です。平均値は、大きく上がった地点に引っ張られます。さいたま市や川口市のように東京への通勤利便性が高いエリアが平均を押し上げる一方、県東部・北部には横ばいや下落の地点も混在しています。ご自宅の価値を考えるときに「埼玉は+1.6%だから、うちも1.6%上がった」と単純に当てはめることはできません。

このセクションのまとめ：東京圏の住宅地は+4.0%、埼玉県は+1.6%。埼玉は上昇こそ維持していますが、ペースは首都圏の中でも控えめで、県内の地域差も大きいと考えるべきです。

3. 上がる郊外と伸びない郊外の境界線｜流山+13.3%と春日部+0.1%

同じ「都心から30km前後の郊外」でも、今年の基準地価ではくっきりと明暗が分かれました。その境界線はどこにあるのでしょうか。

ダイヤモンド不動産研究所の解説記事「2026年都道府県地価調査（基準地価）発表！東京圏では都心から郊外へ地価上昇が波及、上がる郊外と下がる郊外の境界線とは」では、都心の地価高騰が郊外へ波及している様子とあわせて、郊外の中での明暗が紹介されています。

同記事によると、千葉県の流山市は+13.3%、松戸市は+8.9%、柏市は+4.7%と高い上昇を示しました。一方、埼玉県東部・北部では春日部市が+0.1%、久喜市が横ばい、加須市は下落とされています。越谷市から見ると、春日部・久喜・加須はいずれも東武スカイツリーライン・伊勢崎線沿いの"お隣さん"であり、他人事ではない数字です。

境界線は「距離」ではなく「交通利便性」と「街の拠点性」

ダイヤモンド不動産研究所は、郊外の明暗を分ける要因を「単なる距離ではなく、交通利便性と街自体の拠点性（商業・行政機能の集積）」と分析しています。千葉県の成田市（+5.1%）や印西市（+3.8%）のように、都心から遠くても独自の産業や拠点性を持つ街は上昇しており、「東京からの距離だけでは説明できない」という指摘です。

この視点で越谷市周辺を見ると、次のような"物差し"が浮かび上がります。

• 都心への直通・所要時間：東京メトロ日比谷線・半蔵門線への直通や、JR武蔵野線との乗り換えがある駅は需要が底堅い
• 駅からの距離：同じ市内でも「駅徒歩10分以内」と「バス便」では、買い手の層も価格の粘り強さもまったく違う
• 生活拠点性：大型商業施設・病院・行政機能が集まる街は、車社会の郊外でも選ばれやすい
• 人口の流れ：子育て世帯が入ってくる街か、高齢化と人口減少が進む街かで、10年後の需要が変わる

このセクションのまとめ：郊外の地価は「都心からの距離」よりも「交通利便性」と「街の拠点性」で差がつく時代です。埼玉東部では春日部+0.1%・久喜横ばい・加須下落と、上昇の波が届きにくくなっている地域が目立ちます。

4. 地価と成約価格のタイムラグ｜首都圏中古マンションは4か月連続下落

「地価は上がっているのに、中古マンションの成約価格は下がっている」。一見矛盾するこの現象こそ、今の市場を読み解く最大のカギです。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例データ「Market Watch」2026年8月度によると、首都圏の中古マンション市場は次のような状況でした。

出典：東日本不動産流通機構「レインズ Market Watch」2026年8月度（首都圏）の公表値を整理したもの

成約件数が減り、成約単価が下がり、在庫が積み上がる——これは教科書どおりの「需給の緩み」のサインです。1か月前の7月度でも、同じく東日本レインズのデータで中古マンションの成約価格は前年同月比−0.7%、成約件数は−8.6%と弱含んでおり、夏以降に下落幅が広がってきたことがわかります。

なぜ「地価上昇」と「成約価格下落」が同時に起きるのか

理由は大きく3つあります。

特に③は見落とされがちです。不動産の価格は、最終的には「買いたい人が、いくらまで払えるか」で決まります。地価という"原価側"の数字が上がっても、買い手の支払い能力という"需要側"の天井に当たれば、価格はそれ以上伸びません。むしろ売り出し物件が増えれば、値下げ競争が起きやすくなります。

このセクションのまとめ：2026年8月の首都圏中古マンションは、成約件数−10.5%・成約㎡単価−3.8%・在庫+8.2%と、需給の緩みがはっきりしてきました。基準地価は"過去の通知表"、成約データは"今の小テスト"。売り時を考えるなら後者を重視しましょう。

5. 埼玉東部の中古マンション㎡単価−10.1%をどう読むか

レインズの地域別データを見ると、埼玉県内でもエリアによって動きが真逆になっていることがわかります。越谷・草加・春日部などを含む「埼玉東部」の数字は要注目です。

東日本レインズ「Market Watch」2026年8月度の地域別データでは、中古マンションの成約㎡単価（前年同月比）が次のようになっています。

さいたま市が+13.4%、千葉常磐エリアが+15.9%と大きく伸びる一方で、埼玉東部は成約㎡単価35.24万円で前年同月比−10.1%と、首都圏の主要エリアの中で目立つマイナスとなりました。同じデータで、埼玉東部の成約件数は53件、在庫件数は656件（前年同月比−11.4%）です。

「−10.1%」を過大にも過小にも受け止めないコツ

ここで冷静に押さえておきたいのが、成約件数が月53件と少ない点です。件数が少ないエリアでは、その月にたまたま築年数の古い物件や駅から遠い物件の成約が多いだけで、平均単価が大きく振れます。1か月の数字だけで「埼玉東部のマンションは1割下がった」と断定するのは早計です。

一方で、「件数が少ないから気にしなくていい」と片付けるのも危険です。首都圏全体が4か月連続で単価下落、在庫は6か月連続で増加という大きな流れの中にあり、さいたま市や千葉常磐のような"選ばれるエリア"に需要が集中していることの裏返しとも読めるからです。

つまり埼玉東部でマンションを売るなら、「エリア平均がいくらか」よりも、ご自身の物件が"選ばれる側の条件"をどれだけ持っているかを見極めることが重要になります。駅距離、築年数、管理状態、間取りの汎用性——これらが揃っていれば平均の下落に引きずられにくく、逆に弱点がある物件ほど、早めに適正価格で勝負したほうが結果的に手取りが残りやすい局面です。

このセクションのまとめ：埼玉東部の中古マンション成約㎡単価は2026年8月に前年同月比−10.1%。件数が少ないためブレはありますが、首都圏全体の需給緩和とエリア間の二極化を示すサインとして受け止め、物件ごとの"選ばれる力"を点検しましょう。

6. 日銀1.25%利上げと住宅ローン金利｜変動・フラット35の最新動向

基準地価の発表からわずか3日後、もう1つの大きなニュースがありました。日本銀行の追加利上げです。

日本経済新聞の報道によると、日本銀行は2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げることを決めました（2人の委員が反対票）。住宅ローン比較サービスのモゲチェックの解説では、この水準は1995年以来、約31年ぶりの高さです。前回の利上げは2026年6月（0.75%→1.0%）で、わずか3か月での追加利上げとなり、「おおむね半年に1回」とみられていたペースが加速した形です。

変動金利はいつ上がる？主要銀行の動き

モゲチェックのまとめによると、6月の利上げを受けて各行は順次変動金利を引き上げており、PayPay銀行は7月に年0.35%、ドコモSMTBネット銀行は8月に年0.25%、三菱UFJ銀行・三井住友銀行は9月に年0.25%の引き上げを実施しました。9月の利上げ分については、早い銀行で10月以降、多くの銀行で12月から2027年1月にかけて新規借入の金利に反映される見込みとされています。

固定金利も上昇傾向です。リクルートの住宅ローン情報サイト「はじめての住宅ローン」によると、フラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は2026年9月に3.46%で、8月の3.29%から0.17ポイント上昇しました。5月には2.71%だったので、わずか4か月で0.75ポイントも上がったことになります。

売却を考えている方にとって大事なのは、金利の上昇は"買い手の購買力"を直接削るという点です。売主自身の住宅ローンの金利よりも、「これから買う人がいくら借りられるか」のほうが、売却価格にはるかに大きな影響を与えます。次のセクションで、その影響を具体的な数字で見てみましょう。

このセクションのまとめ：日銀は9月18日に政策金利を1.25%へ引き上げ、利上げのペースも加速。変動金利は年末から年明けにかけて新規借入分が上がる見込みで、固定金利のフラット35も9月に3.46%まで上昇しています。

7. 買い手の予算はどれだけ縮む？借入可能額シミュレーション

金利が上がると、同じ年収でも借りられる金額が減ります。これが売却価格にどう響くのか、簡単な試算で確認してみましょう。

ここでは、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を25%、返済期間35年、元利均等返済、ほかの借入なしという条件で、金利ごとの借入可能額を計算しました。金利は、利上げ前の変動金利の目安として0.8%、利上げ反映後の変動金利の目安として1.3%、固定金利の例としてフラット35の9月最頻金利3.46%を使っています（いずれも当社による単純計算で、実際の審査金利・審査基準は金融機関ごとに異なります）。

世帯年収600万円の買い手で比べると、金利が0.8%から1.3%に上がるだけで借入可能額は約362万円減少します。固定金利3.46%で借りる前提なら、0.8%のときより約1,500万円以上も少なくなります。

逆に、同じ4,000万円を35年で借りた場合の毎月返済額を計算すると、金利0.8%で約10.9万円、1.3%で約11.9万円、3.46%では約16.4万円になります。0.5%の金利差で月約9,400円、年間で約11万円の負担増です。

売主にとっての意味｜「買える人の数」が減る

借入可能額が数百万円単位で下がるということは、売主から見ると「その価格で買える人の数」が減ることを意味します。たとえば4,300万円で売り出した物件は、利上げ前なら世帯年収600万円の層でも射程に入っていましたが、利上げ後は年収650〜700万円以上の層に絞られていきます。候補者が減れば、内覧数が減り、値下げ交渉を受けやすくなるのは自然な流れです。

特に埼玉東部のように、都心より手頃な価格帯を求める一次取得層（初めて家を買う世帯）が主な買い手となるエリアでは、この影響を受けやすいと考えられます。9月利上げ分が新規借入の金利に反映される年末〜年明けの前に売り出すか、その後の市場を見て判断するかは、売却戦略上の大きな分かれ目です。

このセクションのまとめ：金利が0.5%上がると、年収600万円の買い手の借入可能額は約360万円減る試算です。買い手の"財布の天井"が下がることは、売出価格の上限が下がることとほぼ同じ意味を持ちます。

8. 在庫増加と「売出価格と成約価格のワニの口」

売り出し価格と実際に決まる価格の差が広がっているとき、市場は「売主の期待」と「買主の現実」がすれ違っている状態です。

不動産業界では、売り出し中の物件（在庫）の価格と、実際に成約した価格のグラフが上下に開いていく様子を「ワニの口」と呼びます。口が開くほど、売主が付けた価格では売れず、値下げや長期化が起きやすいことを意味します。

東日本レインズの2026年8月度データを整理した住宅情報サイトの解説によると、東京都の中古マンション在庫件数は28,082件（前年同月比+21.3%）で、9か月続けて前月より増加しました。さらに、在庫の㎡単価と成約の㎡単価の開きは、1年前の1.19倍から1.46倍へと拡大しています。つまり「売り出し価格は成約価格の約1.5倍」という、かなり強気な値付けの物件が市場に積み上がっている状況です。

東京都の話だから埼玉には関係ない、とは言い切れません。都内で売れ残った物件が値下げされれば、「都内で予算オーバーだから埼玉へ」と流れてきていた買い手の一部が、再び都内に目を向ける可能性があります。都内の在庫増加は、時間差で郊外の需要を奪うことがあるのです。

ワニの口が開いている局面での売出価格の考え方

• 「売り出し事例」ではなく「成約事例」を基準にする：ポータルサイトに並ぶ価格は"希望価格"にすぎません。査定の根拠は、実際に決まった価格で確認しましょう。
• 最初の1か月の反響を重視する：新着時がもっとも注目を集めるタイミング。ここで問い合わせが少なければ、価格が相場から外れているサインです。
• 小刻みな値下げより、最初の適正価格：何度も値下げを繰り返すと「売れ残り物件」の印象がつき、かえって指値（値引き交渉）を受けやすくなります。

このセクションのまとめ：東京都の中古マンション在庫は前年比+21.3%、在庫と成約の単価差は1.46倍に拡大。"強気の売り出し価格"が通りにくい市場になりつつあり、成約事例を基準にした値付けがこれまで以上に重要です。

9. 中古戸建て・土地を売る場合の考え方

ここまでマンションを中心に見てきましたが、越谷をはじめとする埼玉東部は戸建て・土地の取引も多いエリアです。戸建て・土地の場合は、見るべきポイントが少し変わります。

東日本レインズの2026年7月度データによると、首都圏の中古戸建ての成約価格は前年同月比+0.6%とほぼ横ばいながら7か月連続で上昇しました（成約件数は−1.9%）。中古マンションが下落に転じた一方で、戸建ては今のところ価格を維持しているといえます。

戸建て・土地は、マンションに比べて価格に占める「土地」の割合が大きいため、基準地価の動きがより直接的に効きます。埼玉県の住宅地が+1.6%と5年連続で上昇していることは、戸建て・土地の売主にとっては追い風です。ただし、第3章で見たように、春日部+0.1%・久喜横ばい・加須下落と、県東部・北部では上昇がほぼ止まりつつある地域もあります。

建売業者の仕入れ意欲も価格に効く

ある程度まとまった広さの土地や古家付きの土地では、個人だけでなく建売住宅を供給する事業者も買い手になります。事業者は「土地代＋建築費＋利益」で販売価格を逆算するため、建築費の高騰や、最終的な買い手（一般の購入者）のローン事情が厳しくなると、土地の仕入れ価格を抑えようとします。住宅新報が指摘した「建築費の上昇で住宅需要が抑えられている」という構図は、こうした事業者経由の土地取引にも影響します。

また、総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。相続などで使わなくなった実家を「いつか売ればいい」と放置していると、建物の劣化とともに売却の選択肢が狭まっていきます。地価が上昇基調にある今のうちに、方針だけでも決めておくことをおすすめします。

このセクションのまとめ：首都圏の中古戸建ては7月時点で7か月連続の価格上昇と底堅く、土地の割合が大きい分、地価上昇の恩恵を受けやすい資産です。ただし埼玉東部・北部では地価の伸びが止まりつつある地域もあり、建築費や金利の影響で事業者の仕入れ姿勢も慎重になり得ます。

10. 売却の手取りを左右する税金｜3,000万円特別控除と所有期間

「いくらで売れるか」と同じくらい大切なのが「いくら手元に残るか」です。売却のタイミングによって、税金が大きく変わるケースがあります。

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。国税庁の案内によると、譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が最大の味方

国税庁タックスアンサー No.3302によると、自分が住んでいる家（居住用財産）を売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、いくつかの要件を満たす必要がありますが、多くのマイホーム売却では、この特例で税金がかからないか、大幅に軽くなります。

注意したいのは、住み替えで空き家にしてから売却までに時間がかかりすぎると、この特例が使えなくなる点です。「市況が良くなるまで待とう」と空き家のまま何年も置いておくと、相場で得をするどころか、税金面で大きく損をする可能性があります。

このセクションのまとめ：売却の手取りは税金で大きく変わります。マイホームなら3,000万円特別控除、所有10年超なら軽減税率も検討可能。ただし空き家期間が長引くと特例が使えなくなるため、「相場待ち」には税金面のリスクもあります。具体的な税額は税理士・税務署にご確認ください。

11. 埼玉東部で「売り時」を判断する5つのチェックポイント

ここまでのデータを踏まえ、越谷・草加・春日部など埼玉東部で自宅の売却を考えている方が、今チェックすべきポイントを5つにまとめました。

この5つのうち、1と2は「上がる側」、3と4が「今は厳しい側」に当てはまるなら、早めに適正価格で売り出すほうが結果的に有利になりやすいと考えられます。逆に、駅力が高く競合も少ない物件なら、慌てずに条件の良い買い手を待つ戦略も取り得ます。大切なのは、「地価が上がっているらしいから」という漠然とした理由ではなく、データに基づいて自分の物件の戦略を決めることです。

このセクションのまとめ：駅力・成約事例・買い手予算・競合在庫・税金の期限。この5つを確認すれば、「今売るべきか、待てるか」の判断材料がそろいます。

12. よくある質問（Q&A）

2026年の基準地価と利上げについて、売却を検討中の方からよく寄せられる質問にお答えします。

13. まとめ｜地価ニュースより「成約事例」と「買い手の財布」を見る

2026年の基準地価は、全国で5年連続の上昇、埼玉県の住宅地も+1.6%と上昇を維持しました。見出しだけを読めば「まだまだ不動産は上がる」と感じるかもしれません。しかし、同じタイミングの成約データと金利の動きを重ねると、まったく違う景色が見えてきます。

不動産の価格は、最終的に「その家を、その価格で買える人がいるか」で決まります。地価は"過去の通知表"、成約データは"今の小テスト"、そして金利は"買い手の財布の大きさ"。この3つをセットで見ることが、2026年秋以降の売却で後悔しないための基本です。

ペッターズ不動産は、越谷市を拠点に埼玉東部・首都圏の不動産売買をお手伝いしています。「今売るべきか、もう少し待てるか」を、成約事例と市場データをもとに一緒に考えます。売却を決めていない段階のご相談も大歓迎です。