① なぜ賃貸物件は相続税評価額が下がるのか

自分の土地に賃貸建物を建てた場合、その敷地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価され、相続税評価額が下がります。賃貸住宅などを建てると、所有している土地が自用地から貸家建付地として評価されることで、相続税評価額が下がり、節税効果が生まれるのが相続対策になる理由です（出典：フジ相続税理士法人「貸家建付地の相続税評価額の計算方法は？」）。この評価減は、一般的に2〜3割程度になるとされています（出典：VS GROUP「貸家建付地とは？相続税評価額の計算方法と評価減のポイント」）。

これは、賃貸に出している土地は、入居者に借家権（借地借家法に基づき賃借人が建物を使用できる権利）が発生しているため、所有者が自由に処分できる自用地と比べて、権利が制限されていると考えられるためです。制限がある分、評価額も低く算定される、という理屈になっています。

② 【計算】貸家建付地の評価減、実際の数字で見る

貸家建付地の評価額は、次の計算式で算出されます（出典：税理士法人チェスター「貸家建付地の相続税評価とは？計算方法と併用できる特例を解説」、国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」）。

借家権割合は、原則として全国一律30％です（出典：税理士法人チェスター）。実際の数字で計算してみましょう。

出典：相続サポートセンター「貸家建付地の相続税評価額の計算方法」を基に構成

③ 建物にも評価減がある

評価減の対象になるのは土地だけではありません。建物についても、固定資産税評価額をもとに評価減が適用されます。計算式は次のとおりです（出典：不動産投資スクエア「貸家の相続税評価額の算式を解説」）。

満室（賃貸割合100％）の場合、借家権割合30％を用いると、建物の評価額は「固定資産税評価額×0.7」となります（出典：フジ相続税理士法人「貸家建付地の相続税評価額の計算方法は？」）。つまり、土地・建物の両方で評価減が適用されるため、賃貸物件を保有することの節税効果は、想像以上に大きなものになり得ます。

④ 小規模宅地等の特例を併用するとさらに有利に

貸家建付地としての評価減に加えて、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」を併用することができます。この特例を使うと、200㎡までの部分について評価額を50％減額できるとされています（出典：VS GROUP「貸家建付地とは？相続税評価額の計算方法と評価減のポイント」）。貸家建付地の評価減（2〜3割）と、この特例の評価減（最大50%）を組み合わせることで、大幅な節税が実現する可能性があります。

⑤ 評価減の大きさを左右する「賃貸割合」というカギ

ここで重要なのが「賃貸割合」です。賃貸割合とは、賃貸物件で実際に入居者がいる住戸（専有部分の床面積）の割合を指し、満室であれば100％となります（出典：税理士法人チェスター「貸家建付地の相続税評価とは？」）。

つまり、空室が多いほど評価減の効果は薄れ、満室に近いほど節税効果は最大化されるということです。相続税対策として賃貸物件を保有する場合、「いかに高い入居率を維持できるか」が、収益面だけでなく税務面でも極めて重要な要素になるのです。

⑥ なぜペット可・共生住宅が有利なのか

ここで、当社の過去記事の内容とつながってきます。株式会社LIFULLの調査では、ペット可物件の平均掲載日数は66.8日であるのに対し、ペット不可物件は83.4日と、ペット可物件の方が早く決まる傾向にあることが分かっています。さらに、ペット共生型賃貸住宅は空室待ちが出るほどの人気を集める物件も出てきているとされ、長期入居につながりやすいという特徴もあります。

これはつまり、ペット可・共生住宅は「賃貸割合」を高い水準で維持しやすいということです。空室期間が短く、長期入居が期待できるということは、相続税評価の計算式における「賃貸割合」を100％に近づけやすいということでもあります。収益面でのメリットだけでなく、相続税評価という税務面でも、ペット可・共生住宅は理にかなった選択肢だといえます。

⑦ 現金保有との比較

当社の過去記事「実家の生前現金化」でもお伝えしたとおり、相続財産を現金で保有する場合、不動産のまま保有する場合と比べて相続税評価額が高くなる可能性があります。これは、現金には貸家建付地のような評価減の仕組みがなく、額面どおりに評価されるためです。

もちろん、現金には「誰もが公平に分けやすい」という遺産分割上のメリットがあります。相続税評価上の有利さと、遺産分割のしやすさは、それぞれトレードオフの関係にあるため、ご家族の状況に応じてバランスを考えることが重要です。

⑧ 注意点：租税回避とみなされないために

貸家建付地として認められるには、相続開始時点で実際に賃貸物件が建っており、借家権が発生していることが要件となります。相続税対策のためだけにアパートを建て、本来の賃貸経営を実態として行っていない状態は、貸家建付地としてみなされない可能性があるとされています（出典：HOME4U土地活用「【詳しく解説】『貸家建付地』の相続税評価額の計算方法について」）。

また、2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与により取得した分譲マンション（居住用の区分所有財産）については、評価方法が改正されている点にも注意が必要です。賃貸に出している分譲マンションの敷地を貸家建付地として評価する場合も、まず改正後の評価額を算出したうえで、貸家建付地評価を適用することになります（出典：フジ相続税理士法人「貸家建付地の相続税評価額の計算方法は？」）。制度は変更されることがあるため、実行前に必ず専門家へ確認することをおすすめします。

⑨ 当社のサポート内容

当社は、柴崎建設株式会社を母体とする不動産会社として、相続対策としての賃貸経営のご相談から、ペット可・共生住宅としての企画・建築、入居者募集、管理まで、ワンストップでサポートしています。相続税評価の具体的な試算については、必要に応じて信頼できる税理士のご紹介も行っています。

⑩ よくある質問

Q. すでに空室が多いアパートを持っていますが、今から対策できますか？

A. 空室対策として、ペット可・共生住宅への転換を検討する余地があります。当社の過去記事でもお伝えした投資回収シミュレーションも参考にしてください。

Q. 相続税評価額の試算は自分でもできますか？

A. 路線価などの基礎データは国税庁のホームページで確認できますが、正確な試算には専門的な知識が必要です。税理士等の専門家への相談をおすすめします。

Q. ペット共生住宅にすると、相続税評価にどれくらいの差が出ますか？

A. 個別の物件・立地によって異なりますが、賃貸割合が高く維持できる分、一般的な物件より評価減の効果を安定して得やすいと考えられます。具体的な試算はご相談ください。